もくじ

「我が家は、一体いくらで売れるんだろう？」 その価値を最大限に引き出し、納得のいく条件で家を売ることができたら、嬉しいですよね。

家の売却は、手続きが複雑で難しそうに思えるかもしれません。しかし、ちょっとしたコツや注意点を知っているかどうかで、結果は大きく変わります。

この記事では、あなたの家を「より高く」「よりスムーズに」売却するための実践的なノウハウを、具体的な7つのステップに沿ってご紹介します。

売却のベストなタイミングはいつ？信頼できる担当者の見分け方は？そんな誰もが抱く疑問にも、しっかりお答えします。さあ、あなたの資産価値を最大化する第一歩を、ここから始めましょう。

家を売る基本的な流れ

まずは、家を売却した際にどういった手順が発生するのかを解説します。

STEP1. 家の売却相場がどれくらいか調べておく（事前準備）

家を売却する前に、まずは現在の市場で自分の家がどれくらいの価値があるのかを把握するようにしてください。

不動産ポータルサイトや地域の不動産会社のホームページを活用して、同じエリアや同じ条件の物件がどの程度の価格で売りに出されているかを調べましょう。

また、過去の売却事例を参考にすることも有効です。

過去に同じような条件の物件がどのくらいの価格で売却されたのかを知ることで、自分の家の売却価格の目安をつけることができます。

この情報をもとに現実的な価格設定を行います。

さらに、売却価格を設定する際は、家の状態や立地条件も考慮する必要があります。

建物の築年数や設備の状態、周辺環境なども価格に影響を与える要因です。これらを総合的に判断して、適切な売却価格を設定することが求められます。

STEP2. 不動産会社に査定依頼をする

売却価格の目安がついたら、次に不動産会社に査定を依頼します。

査定は、不動産会社が現地調査を行い、物件の状態や市場価格を基に価格を算出するプロセスです。

複数の不動産会社に査定を依頼することで、より正確な売却価格を把握することができます。

査定を依頼する際には、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。口コミや評判を参考にし、実績のある会社を選ぶと良いでしょう。

査定結果は、不動産会社ごとに異なる場合がありますので、各社の査定結果を比較検討し、納得のいく価格を決めます。

STEP3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定結果に納得できたら、次に不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約には、主に「専属専任媒介」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれに特徴があります。売却活動の進め方が大きく変わるため、それぞれの違いをしっかり理解して、ご自身の状況に合ったものを選びましょう。

3つの媒介契約の違い

3つの契約形態の主な違いは、以下の表の通りです。

専属専任媒介契約

1社にしか依頼できず、自分で買主を見つけることもできない、最も厳しい制限のある契約です。その分、不動産会社は1週間に1回以上の活動報告や、契約から5日以内のレインズ登録が義務付けられており、最も手厚く、積極的な売却活動が期待できます。「とにかくプロに任せて、早く売りたい」という方に向いています。

専任媒介契約

 専属専任と同じく、依頼できるのは1社のみですが、自分で買主を見つけること（自己発見取引）が可能な点が大きな違いです。親戚や知人に買ってもらう可能性がある場合などに向いており、不動産会社の手厚いサポートと、売主の自由度のバランスが取れた、最も一般的な契約形態です。

一般媒介契約

 複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる、最も自由度の高い契約です。不動産会社間の競争によって、より良い条件での売却が期待できる一方、不動産会社には活動報告やレインズへの登録義務がないため、売却活動が各社の自主性に委ねられる側面もあります。人気エリアの物件など、「放っておいても売れる」自信がある場合に向いています。

契約時の注意点

どの媒介契約を結ぶ際にも、契約内容をしっかり確認して、仲介手数料や販売活動の具体的な内容について理解しておくことが重要です。 また、契約期間（通常は最長3ヶ月）や解約条件についても明確にしておくことで、後のトラブルを避けることができます。信頼できる不動産会社と納得のいく契約を結び、売却活動を開始しましょう。

STEP4. 家を売りに出す

媒介契約を結んだ後は、実際に家を売りに出します。

不動産会社は、物件情報を広告やインターネットを通じて広く告知し、買主を募集します。物件の魅力を引き出すために、写真撮影や詳細な物件情報の提供を行います。

内覧の準備

物件を売りに出す際には、内覧が重要です。内覧は、買主が実際に物件を見て評価する機会です。

内覧に備えて、家をきれいに整え、必要に応じて修繕やクリーニングを行いましょう。また、内覧時には、家の特徴や利点をアピールすることも重要です。

内覧希望者が現れたら、不動産会社と連携してスケジュールを調整します。

内覧の際には、丁寧な対応を心がけ、買主に安心感を与えることが大切です。

内覧後には、不動産会社からのフィードバックを参考に改善点があれば対策を講じましょう。

STEP5. 買主と売買契約を結ぶ（売買契約）

内覧の結果、買主が現れたら、売買契約を結びます。売買契約は、売主と買主が合意の上で取引条件を確定し、正式に契約を交わすステップです。

契約書には、売却価格や引渡し日、手付金の額など、詳細な取引条件が記載され、契約を結ぶ際には、不動産会社が契約書の作成をサポートし、法律や契約内容について詳しく説明してくれます。

契約内容に納得した上で、署名・捺印を行い正式に契約を締結します。契約後は手付金を受け取り引渡し準備を進めます。

STEP6. 決済・引き渡しを行う

売買契約で定めた日時に、売却の最終手続きである「決済」と「引渡し」を行います。このステップが完了して、家の売却はすべて終了となります。

決済は、買主が利用する金融機関（銀行など）の応接室で行われるのが一般的です。当日は売主・買主のほか、不動産会社の担当者、所有権移転手続きを代行する司法書士が同席します。

当日の主な流れは以下の通りです。

1. 本人確認・書類の確認
   司法書士が、所有権移転登記に必要な書類がすべて揃っているか、本人確認書類などと照らし合わせて最終確認をします。
2. 残代金の受領
   買主から売主へ、売買代金の残額が振り込まれます。着金が確認できたら、売主は領収書を発行します。
3. 費用の支払い
   着金を確認したその場で、不動産会社への仲介手数料や、司法書士への報酬などを支払います。住宅ローンが残っている場合は、このタイミングで完済手続き（抵当権抹消手続き）も行います。
4. 鍵と関係書類の引渡し
   すべての支払いが完了したら、売主は買主へ家の鍵一式と、設備の説明書などの関係書類をすべて渡します。この瞬間をもって、家の引渡しは完了です。

この後、司法書士が法務局で所有権移転登記の申請を行い、後日、登記が完了したことを示す書類が買主のもとへ届けられます。

【重要】引渡し日までに引越しを済ませておく

決済・引渡し当日は、買主に空の状態で家を引き渡すのが原則です。そのため、この日までに引越しを完了させ、家の中の私物やゴミはすべて撤去しておきましょう。

STEP7. 確定申告を行う

家の売却が完了したら、それで終わりではありません。売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に、必ず確定申告を行う必要があります。

不動産を売って得た利益（譲渡所得）は課税対象となります。確定申告では、売買契約書や、売却にかかった仲介手数料などの領収書をもとに譲渡所得を計算し、税務署に申告・納税します。

税金の計算は複雑なため、不明な点があれば税理士などの専門家に相談することをおすすめします。税理士は最新の税法に基づき、適切な申告をサポートしてくれます。

不動産売却後の確定申告についてさらに詳しく知りたい方は下記記事もご覧ください。

不動産売却後の確定申告ガイド｜いつ必要？やり方は？節税の特例まで徹底解説

家を売る前から売った後までの注意点

家を売る際には、注意すべきポイントがいくつかあります。これらの注意点をしっかりと把握しておくことで、スムーズかつ満足のいく売却が実現します。

ここでは、家の売却を下記3つのフェーズに分けて、それぞれの段階で特に注意すべきポイントを解説します。

①パートナー選び

②手続き・契約

③売却後

それぞれ見ていきましょう。

①パートナー選び

売却の成功は信頼できる不動産会社選びにかかっています。

パートナー選びの具体的なポイントは、後の章『家を売る時の不動産会社の選び方』で詳しく解説します。

②手続き・契約

パートナーとなる不動産会社が決まったら、いよいよ具体的な手続きに入ります。ここでは、契約や準備段階での注意点を解説します。

不動産会社との媒介契約の内容を確認する

売却を依頼する不動産会社と結ぶのが「媒介契約」です。この契約には主に「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。例えば、1社に絞って手厚いサポートを受けるか（専任系）、複数社に依頼して広く買主を探すか（一般）など、ご自身の希望に合った契約形態を選びましょう。

契約前には、仲介手数料、不動産会社からの活動報告の頻度や方法、契約期間、解約条件などを必ず確認し、内容に納得した上で契約することがトラブル防止の鍵となります。

事前に必要書類を準備しておく

売却活動から引渡しまでの間には、様々な書類が必要になります。査定や契約の段階で慌てないよう、あらかじめ手元に揃えておくと手続きがスムーズに進みます。

特に「登記済権利証（または登記識別情報）」「建物の図面」「固定資産税納税通知書」などは、早めに保管場所を確認しておきましょう。また、過去の修繕履歴やリフォームの記録などもあれば、物件の価値をアピールする材料として役立ちます。

場合によっては、住宅ローンの返済証明書や賃貸契約書なども必要となることがあります。

③売却後

家が無事に売れた後にも、忘れてはならない大切な手続きが残っています。

確定申告を忘れずに行う

家を売って利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して税金がかかるため、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行う義務があります。

【注意】特例を使う場合も申告は必須 

マイホームの売却で利用できる「3,000万円の特別控除」などを使って、計算上の利益がゼロになり、納税額が発生しない場合でも、その特例の適用を受けるためには確定申告が必須です。申告を忘れると控除が受けられず、多額の税金が発生する可能性があるので注意しましょう。

確定申告の際には、売買契約書や、仲介手数料など売却にかかった費用の領収書が必要になりますので、大切に保管しておいてください。

家を売る時の不動産会社の選び方

家を売却する際には、信頼できる不動産会社選びがなによりも重要です。

適切な不動産会社を選ぶことで、スムーズで満足のいく家の売却が実現できるといえます。

ここからは、不動産会社を選ぶ際に重視すべきポイントを詳しく説明します。

根拠がある査定額を提示してくれる

査定額の根拠が明確であることは、売却価格の妥当性を判断するうえで非常に大切です。

信頼できる不動産会社は、物件の立地条件、周辺環境、建物の状態、最近の売却事例など、具体的なデータに基づいて査定額を提示してくれます。

査定額が不明確な場合や他社の査定額と大きな違いがある場合は、その根拠をしっかりと確認するようにしてください。

また、過度に高い査定額を提示する不動産会社には注意が必要です。

売却を急がせるために高額な査定額を提示し、その後価格を下げる手法を取る場合もあるため、現実的な価格設定をしているかを見極めることが大切です。

不動産売却実績が豊富

不動産会社選びにおいて、売却実績の豊富さは大きなポイントです。

豊富な実績を持つ不動産会社は、多様な売却事例に基づくノウハウを持っており、さまざまなケースに対応できる能力があります。

過去の売却事例を確認し、同様の物件をどのように売却してきたかをチェックすることが重要です。

尚、実績豊富な不動産会社は、適切な売却戦略を提案してくれるため、短期間で高値売却が期待できます。

また、売却活動における広告展開やマーケティング手法についても実績が反映されますので、安心して任せることができます。

実績を確認するためには、会社のホームページや口コミサイトをチェックしておきましょう。

担当者の対応が誠実で信頼できる

不動産会社の担当者の対応も、選定時の重要なポイントです。誠実で信頼できる担当者であれば、売却プロセス全体を安心して任せることができます。

初回の相談時から、親身になって対応してくれるか、質問に対して丁寧に回答してくれるかを確認しましょう。

担当者の対応が不誠実であったり、説明が不十分で査定額に納得がいかない場合は、別の不動産会社の利用も検討しておきましょう。

家の売却は一生でそう何度もあるものではありません。限られた大きなイベントだからこそしっかりと満足のいく売却を目指しましょう。

また、売却に関する情報提供や進捗報告が適時に行われるかも重要です。

定期的な連絡や報告が行われることで、売却活動の状況を把握しやすくなり、安心して売却を進めることができます。

物件と同じエリアに営業店がある

売却する物件と同じエリアに営業店がある不動産会社を選ぶことも、成功の鍵となります。

地元の市場動向や物件の特性を熟知している不動産会社は、的確な売却戦略を立てることができます。

また、地域密着型の不動産会社は、地元のネットワークを活かして効果的な売却活動を展開できます。

同じエリアに営業店があることで、迅速な対応やサポートも期待できます。

内覧や問い合わせがあった場合でも、素早く対応できるため、買主に対して良い印象を与えることができます。

地域に根ざした情報や知識を持つ不動産会社を選ぶことで、売却をスムーズに進めることができるでしょう。

関連記事：不動産売却はどこがいい？選び方の基準や売却のコツを解説

家を売るベストなタイミングは？

家を売却するタイミングは、成功の鍵を握る重要な要素です。適切な時期を見極めることで、より高い価格で売却することが可能になります。

市場の動向、家の状態、税金の影響など、さまざまな要素を考慮して判断することが求められます。

具体的なポイントを詳しく解説します。家を売却する際にぜひ参考にしてみてください。

築浅なほど高く売れる傾向にある

築年数が浅い家は、一般的に高く売れる傾向があります。これは、建物の状態が良好であり、最新の設備や内装が整っているためです。

買主にとってもリフォームや修繕の手間が少ないため、築浅物件は非常に魅力的です。

また、築浅の物件は省エネ性能が優れていることも多く、エネルギー効率が高いことから光熱費の面でも買主にとってメリットがあります。

さらに、築浅物件は耐震性や防火性などの安全性にも優れ、現行の建築基準に適合している点も大きな利点です。

特に新築から10年以内の物件は、保証期間が残っていることが多いため、買主にとってリスクが低く安心感があります。

これらの要因が重なり、築浅物件は高値で取引されることが多いのです。

しかし、築年数が浅いだけでなく、メンテナンスや管理状態も重要です。

例えば、築5年の物件でも適切なメンテナンスが行われていない場合、築浅のメリットが十分に発揮されないことがあります。

定期的な点検や修繕を行い、物件の状態を良好に保つことが、高値売却の鍵となります。

マンション

マンションの場合、新築から10年以内が最も高く売れる時期とされています。

この期間は、建物自体の劣化が少なく、共用部分の設備も新しい状態が保たれているためです。

特に大規模修繕が行われる前の段階で売却を検討すると、高値での取引が期待できます。

また、マンションの価値は立地や周辺環境によっても大きく影響されます。

交通の便が良い場所や商業施設、学校などが近くにある物件は、常に需要が高いため、築浅であればさらに高値で売却できる可能性があります。

マンションの管理体制も重要な要素であり、管理が行き届いている物件は買主に安心感を与えるため、売却価格にもプラスの影響を与えるでしょう。

戸建て

戸建て住宅の場合も、築浅の方が高く売れる傾向にあります。特に新築から5年以内の物件は、設備や内装が新しい状態を保っているため、買主にとって魅力的です。

また、庭や駐車スペースなどの付帯設備も、築浅であれば整備が行き届いていることが多く、買主にとっての利便性が高いです。

さらに、戸建て住宅は土地の価値も大きな要素です。土地自体の価値が高いエリアであれば、築年数に関わらず高値で売却できる可能性があります。

築浅であれば建物の価値もプラスされるため、総合的に高値での売却が期待できます。

税金を考慮する

家を売却する際には、税金の影響も考慮しておきましょう。

不動産売却にかかる代表的な税金としては、譲渡所得税があります。譲渡所得税は売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して課税されます。

譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なります。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、税率が高く設定されています。

一方、所有期間が5年以上の場合は長期譲渡所得となり、税率が低く抑えられています。

そのため、可能であれば所有期間が5年以上になるまで待ってから売却する方が、税金の負担を軽減できます。詳しくは次項で解説します。

また、譲渡所得税には特別控除が適用される場合があります。例えば、居住用財産を売却した場合、3,000万円の特別控除が受けられることがあります。

この特別控除を受けるためには、一定の条件を満たす必要がありますので、事前に確認するようにしてください。

参考：マイホームを売ったときの特例｜国税庁

所有期間は5年以上か

前述したように、所有期間が5年以上の場合は長期譲渡所得となり、税率が低く設定されています。

具体的には、長期譲渡所得の税率は20％（所得税15％、住民税5％）であり、短期譲渡所得の税率39％（所得税30％、住民税9％）と比べて大幅に低くなっています。

したがって、可能であれば所有期間が5年以上になるまで待ってから売却する方が、税金の負担を大幅に軽減できます。

短期譲渡所得の場合、売却益の約4割が税金として支払われることになるため、手元に残る金額が大幅に減少してしまいます。

また、長期譲渡所得には特定の控除制度が適用される場合があります。

例えば、居住用財産の特別控除や買換え特例などが該当します。これらの制度を利用することで、さらに税金の負担を軽減することが可能です。

所有期間が5年未満の場合でも、売却を急ぐ理由がある場合は仕方ありませんが、可能な限り所有期間を延ばすことで、税金の面で有利な条件で売却できるように計画することをおすすめします。

不動産の市況を見極める

不動産市場の動向を見極めることも、家を売却する際に大変重要な要素です。

不動産市場は常に変動しており、景気や金利動向、地域の開発状況など多くの要因が価格に影響を与えます。以下のポイントを押さえて、市場の動向を把握しましょう。

売却に有利な時期かどうか

不動産市場には、売却に有利な時期とそうでない時期があります。

一般的には、春から初夏にかけての時期が売却に適していると言われています。

この時期は、新年度や新学期の始まりと重なり、引っ越し需要が高まるため、買い手が増える傾向にあります。

また、年末年始や長期休暇の時期も売却に適している場合があります。この時期には、転職や異動による引っ越しが増えるため、不動産市場が活発化します。

売却を検討する際には、こうした季節要因を考慮したうえで売却時期を選定することが大切です。

相場は上昇傾向かどうか

不動産の相場が上昇傾向にあるかどうかを確認しておきましょう。

相場が上昇している時期に売却すれば、高値で取引できる可能性が高まります。

相場動向を把握するためには、不動産業界のニュースや専門誌をチェックすることが有効です。

また、地域の不動産会社に相談し、最新の市場動向を教えてもらうことも有益です。

さらに、不動産ポータルサイトを活用して、同じエリアや同じ条件の物件がどの程度の価格で売りに出されているかを調査することも効果的です。

これにより、自分の物件がどのくらいの価格で売れるかの目安をつけることができます。

売却した家に住み続けることはできる？

「老後の資金を確保したいけれど、住み慣れた家は離れたくない」 「急な出費でまとまったお金が必要。でも、引越しはできない…」

このような場合に、家を売却した後もそのまま住み続けられる「リースバック」という仕組みがあります。便利な制度ですが、利用には注意点もあるため、メリット・デメリットを正しく理解しておきましょう。

リースバックの仕組みとは？

リースバックとは、自宅をリースバック事業者（不動産会社など）に売却して現金を受け取り、同時にその事業者と賃貸借契約を結ぶことで、売却後も家賃を払いながら元の家に住み続けられるサービスです。

リースバックのメリット

1. まとまった資金を早期に得られる
2. 引越しの必要がなく、生活環境を変えずに済む
3. 固定資産税などの負担がなくなる

リースバックのデメリットと注意点

1. 売却価格が相場より安くなる傾向がある
2. 毎月の家賃が発生し、支払いが続くと割高になる
3. 家の所有権を失う
4. 将来的に買い戻せない可能性がある

このように、リースバックは「住み続けられる安心感」と「まとまった資金」を両立できる一方、金銭的なデメリットも大きいサービスです。利用を検討する際は、複数の事業者の条件を比較し、契約内容を十分に理解した上で慎重に判断しましょう。

まとめ

この記事では、家を売る際に押さえておくべき重要なポイントについて解説しました。

家の売却は、適切な準備と計画が成功の鍵となります。

紹介したポイントを押さえ、信頼できる不動産会社とパートナーシップを築き、満足のいく売却を実現してください。

あなたの大切な家を最適な条件で売却し、新たなステージへと進むための第一歩を踏み出しましょう。

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