もくじ

自宅売却にかかる期間は？

自宅における不動産の売却は、平均3〜6ヶ月はかかる傾向にあります。マンションは約3ヶ月、一戸建ては約6ヶ月です。

マンションは共同管理されているため、共用部分や外構部分といった管理するコストが低く、投資物件としての需要もあるため、一戸建てよりも比較的売りやすいです。

ただし、自宅の売却は買主が現れなければいつまでも成立しません。

不動産会社が物件の広告を出してすぐに成約するケースもあれば、建物の状態や立地、価格設定などの条件によっては、1年以上かかるケースもあります。

自宅売却は、売却期間が長引く状況を想定して、余裕を持ったスケジュールを立てましょう。

自宅を売却する方法は大きく4つ

自宅売却を決断したものの、どのようにして売却すれば良いのかわからない人も多いでしょう。自宅を売却する方法は、以下の4つ挙げられます。

• 買取
• 仲介
• 個人間での売却
• リースバック

4つの売却方法それぞれに特徴があり、「できるだけ高く売りたい」「売却期間は短期間がいい」などさまざまな要望によっても最適解が変わります。

ひとつずつ特徴を紹介するので、自分に合った売却方法を選択しましょう。

買取

「買取」は、不動産会社に直接物件を買い取る方法です。

メリット

不動産会社が直接自宅を買い取ってくれるため、売却価格に納得できれば、短期間で現金化が可能です。

また、買主は不動産会社との取引になるため、仲介手数料が発生せず負担を減らせます。

場合によっては、リフォームすることを前提に自宅を買い取ってくれるため、買い手がつきにくい自宅でも、買い取ってくれる可能性が高いところも魅力のひとつです。

デメリット

ただし、買取での自宅売却は、一般的な仲介しての成約金額よりも7〜8割程度の金額で取引が行われる傾向にあります。

理由は、不動産会社は買い取った自宅をリフォームやリノベーションを施してから再販することが多いからです。

そのため、再販にかかる費用や自社で買い取るリスクを考慮して成約金額を決めています。その結果、仲介よりも得られる現金が少なくなりやすいため、売却金を多く得たい人は注意が必要です。

ちなみに、少しでも高く自宅売却したい場合は、買取を選択する前に、期間を決めて仲介による売却を検討してみましょう。

不動産会社の買取よりも高値での売却に成功する可能性があります。

仲介

仲介とは、不動産会社を通じて買主を探す方法です。不動産会社が自宅の売却をサポートしてくれるため、安心して買主と取引ができます。

メリット

不動産会社が仲介するため買取とは異なり仲介手数料が発生しますが、売主が自由に売却希望価格を設定できるため、できるだけ希望に近い金額で自宅を売却できる可能性があります。

また、インターネット広告を利用して購入希望者を募るため、認知拡大を図ることもできます。不動産サイトへの掲載や買主との交渉を代行してくれる点もメリットです。

ほかにも国土交通省が指定する「REINZ」と呼ばれるネットワークに物件情報を登録してもらえるため、より多くの買主候補の目に止まりやすくなります。

デメリット

仲介は買主が見つからなければ、売買は成立しません。募集をかけても買主が見つからない場合、売却期間は長期化するおそれがあります。

そのため仲介は、売却期間に余裕がある人や自宅をできるだけ高く売りたい人に適している売却手法です。

個人間での売買

不動産会社を介さずに、自分で買主を見つけて自宅を売却する「個人売買」という売却方法があります。

たとえば、親戚や知人などの家を売る相手がすでに決まっているケースでよくある話です。

メリット

不動産会社が仲介に入らないため、仲介手数料は発生しません。仲介と同じく、売主が希望する売却価格に設定できるため、買取よりも高く売却できる可能性があります。

デメリット

一方で、個人間で売買する場合、不動産会社が代理サポートしてくれる自宅の調査や契約書の作成、買主との条件交渉などを自力でしなければいけません。

不動産売却に関する専門的な知識が必要になるため、初めて行う人には難易度が高い方法です。

なかには個人売買を行える不動産サイトがあるので、個人売買を行いたい人はそういったサービスを利用されることをおすすめします。

物件情報の掲載や成約までの専門的なサポートを提供しているサービスもあるので、初心者の人でも比較的利用しやすいでしょう。

注意点として、個人間での不動産売買はトラブルが起きる可能性が高いです。専門家のサポートを受けつつ、売買を進めるようにしましう。

リースバック

リースバックとは、自宅を不動産会社に買い取ってもらった後に、毎月家賃を支払ってそのまま住み続ける売却方法です。

住宅ローンの返済が厳しい場合や、まとまった資金が欲しいけど住み慣れた自宅からは離れたくないと考えている場合に適しています。

また、自宅を買い戻すことができる点もリースバックの特徴です。自宅の売却に抵抗がある人も検討してみましょう。

注意点として、契約内容によっては買い戻せない場合もあるので、必ず確認するようにしてください。

リースバックで住み続ける自宅は賃貸物件です。賃貸物件となる以上、建物の資産価値が変動する可能性がある大規模リフォームのような行動は、貸主の許可を取る必要があります。

さらに、リースバックで住み続ける場合は、経緯貸借契約によっては退去を迫られる可能性があるため注意しましょう。

自宅を売却するまでの一連の流れ

ここからは自宅を売却するまでの流れを紹介します。

自宅を売却するまでには、不動産を査定したり、買主を見つけたりと、スムーズに進んでも最低3〜6ヶ月はかかるとされています。

しかし、3〜6ヶ月は、事前準備が整っていることを前提とした一般的な目安です。

売主が必要書類の準備や売却までの見通しができていないと、思わぬところで問題が発生して期間が長くなるおそれがあります。

自宅の売却には、以下7つのステップが挙げられます。

1. 売却に向けて準備する
2. 不動産会社に査定を依頼する
3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
4. 自宅を売りに出す。
5. 売買契約を結ぶ
6. 決済・引渡し
7. 確定申告

これら一連の流れは自宅を売却するうえで必ず発生するものです。ぜひ覚えておいてください。

売却に向けて準備する

自宅の売却を決めてすぐに不動産会社へ依頼するのではなく、売却に向けて準備をしておく必要があります。
例えば、以下のような準備です。

• 住宅ローンの残債額を確認する
• 自宅の相場を調べる
• 必要書類を用意する

自宅の売却に必要な準備をしておくことで、不動産会社への依頼を円滑に進められます。

特に必要書類の不備は事前準備で防げるため、しっかりと対応しておきましょう。

住宅ローンの残債額を確認する

自宅を売却を決断する前に、まずは住宅ローンの残債額を確認しましょう。自宅の売却額が住宅ローンを下回って完済できない場合、原則として売却はできません。

そもそも、住宅ローンを返済中は、自宅には抵当権が設定されています。

抵当権について

抵当権とは、住宅ローンを貸し付けた金融機関が借り手が返済を行わなかった場合に備えて、不動産を差し押さえるための権利です。

金融機関は差し押さえた不動産を競売にかけて、住宅ローンの資金を補填します。

つまり、不動産登記に抵当権が設定されていると自宅を売却できないため、売却時には抵当権が抹消されていなければいけないのです。

自宅を売却できる条件を満たしているのか判断するためにも、残高証明書や返済予定表を見て、売却益や現在の経済状況で完済できるか確認しましょう。

自宅の相場を調べる

自宅を売却できる条件を満たしていると判断した際は、自宅の査定を不動産会社に依頼する前に、自分でも相場を調べておきましょう。

「自宅の価値は不動産会社のプロに聞いた方が正確なのでは？」と疑問を持つ人もいるかもしれません。しかし、不動産会社の査定結果を信じ込むのは危険です。

不動産の査定結果は、不動産会社によって査定基準や方法が異なるため、同じ物件でも差が出ます。

そのため、自宅の相場を知っておかないと、提示された査定額が高いのか低いのかを判断できません。

自宅の相場は、国土交通省のサイト「土地総合情報システム」や不動産流通機構が提供している「レインズ・マーケット・インフォメーション」などで確認できます。

不動産会社の査定結果も参考になりますが、自分でも情報を集めて総合的に判断しましょう。

ちなみに、自宅の相場を調べることで、住宅ローンを返済できる見込みがあるのかを判断する材料にもできます。

必要書類を用意する

自宅のような不動産を売却する際には、多くの必要書類を用意する必要があります。

特に一戸建てとマンションで必要書類が異なるため、何を用意すれば良いのかわからない人も多いでしょう。
家を売るときには、事前に以下の一覧表にある必要書類を準備する必要があります。

自宅の売却手続きに必要な書類は膨大ですが、事前にリストを作成して計画的に準備しましょう。

また、不動産会社の担当者から必要書類や現時点で足りていない書類を教えてもらえるので、不安になることはありません。

不動産会社に査定を依頼する

自宅を売却するために、不動産会社に査定を依頼しましょう。査定依頼前に、自宅の相場を調べてあれば、不動産会社に提示された査定額が適正かどうか判断できます。

不動産の査定方法には、大きく分けて机上査定と訪問査定の2種類があります。

机上査定

机上査定は、電話やインターネットを通じて不動産の基本情報を提供することで、査定額を簡易的に算出する方法です。

直接不動産会社を訪れる必要がないため、手軽に複数社に査定を依頼したい人に向いています。

注意点として、机上査定による価格はあくまでも相場です。不動産は実物を見なければ本当の価値はわかりません。売却時の目安程度と考えておきましょう。

訪問査定

一方で訪問査定は、不動産会社の担当者が自宅を訪れて、物件の状態や周辺環境などを調査する方法です。

実際に現地へ赴くため、机上査定よりも精度の高い査定額を提示してもらえます。ただし、査定結果が出るまでに1週間程度時間がかかります。

ちなみに、一括査定サイトを利用すると、一度の入力で複数の不動産会社に依頼できるため、効率的に査定額を比較できます。

ただし、売主と連絡を取りたいがために、相場よりも敢えて高い査定額を提示して接触を図ろうとする不動産会社もいるので、査定額を比較してあまりにも高い相場を提示してきた会社は要注意です。

査定依頼なら「MOTA不動産査定」がおすすめ！

MOTA不動産査定では、不動産会社が買取価格（不動産会社や業者が物件を直接購入する際に提示する価格のこと）で査定します。

基本的には提示された買取価格で物件を買い取ることも可能です。

そのため、一部の不動産会社が相場を無視した高額な査定額を提示するといったことはありません。

ただし、実査定後に瑕疵（シロアリ被害や水漏れなど）が見つかった場合は、買取価格が変動する可能性もございます。

また、仲介価格（不動産会社が「この金額で売れるだろう」と予想した価格のこと）も提示してくれるので、「できるだけ高く売りたい」という方は、まずは仲介価格で売りに出すことも可能です。

「自宅がいくらで売れるか知りたい」「自宅の売却を検討している」という方は、ぜひ「MOTA不動産査定」を利用してみてください。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

自宅売却をしてもらう仲介先を選定したら、不動産会社への報酬や売却活動の方針などを決めて媒介契約を結びます。

媒介契約とは、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類のことです。

3つの媒介契約の中から1つを選んで不動産会社と契約を結びますが、以下の表のようにそれぞれで特徴が異なります。

仮に不動産会社の売却活動に不満を感じたり、選択した媒介契約が自分に合っていなかったりしたらと考える人もいるでしょう。

いずれの媒介契約を選んだとしても、3ヶ月以内に契約を終了できるため、途中から不動産会社を変更することができます。

媒介契約は自動更新ではないため、契約満了時に今の不動産会社のままで良いのか検討しましょう。

自宅を売りに出す

不動産会社と媒介契約を締結したら、自宅を売りに出します。
不動産会社の売却活動は多岐にわたり、自社の店頭や公式サイトへの掲載、チラシやネット広告などで買い手を見つけます。

売却活動の進捗は、専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合は、定期的に報告書が送られてくるため、売主本人も現状を把握しましょう。

また、購入希望者が現れると、物件の内覧が行われます。物件の内覧は、購入希望者が実際に物件を確認して購入を決断するため、売主にとって重要なフェーズです。

内覧前には、以下の点に問題がないか事前にチェックしましょう。

• 水回りがカビや水垢で汚れていないか
• 玄関で臭いが発生していないか
• リビングが広く見えるように整理されているか
• すべての電球が付く状態になっているか
• 押し入れやクローゼットが見せられる状態になっているか
• ベランダに不用品やゴミを溜めていないか
• 窓や網戸の汚れが気にならないか

内覧当日は、不動産会社の担当者が購入希望者を案内するのが一般的ですが、予定が合えば売主も立ち会うことをおすすめします。

居住者目線で物件の特徴を説明して、購入者に生活イメージを持ってもらえるようにサポートしましょう。

売買契約を結ぶ

不動産会社の販売活動を通して、自宅の買主が現れたら売買契約を結びます。

売買契約の際は、売主、買主、不動産会社の担当者（売主・買主双方）が立ち会うケースが多いです。

ほかにも住宅ローンの返済が残っていれば金融機関の担当者、依頼すれば司法書士も立ち会いに含まれます。

買主と売主との間で売却価格や引渡し時期などの条件が確定したら、購入申込書が買主から提出されます。

購入申込書に問題がなければ、売買契約書に署名押印してください。ただし、署名押印前には、契約内容に誤りや不明確な点がないか、すみずみまで確認しましょう。

また、売買契約が成立すると、買主から売主に対して売却価格の5〜20%の手付金が契約成立の証として支払われます。

前金が支払われて売買契約が成立した後、家の引き渡しまでには1〜2か月の期間を設けるのが一般的です。

契約成立時点で売主が売却する自宅に住んでいる場合は、期限までに新居への引っ越しを行いましょう。

決済・引渡し

買主と条件を確定させたら、売買契約で定めた日に自宅の決済と引渡しです。

決済では、売買契約時と同じように不動産会社の担当者、売主、買主が集合して行われます。

前金が差し引かれた売却額が買主から支払われるため、指定した銀行口座に振り込まれているか確認しましょう。

また、住宅ローンが残っている自宅を売却する際は、金融機関の担当者の協力の元、同時にローンの一括返済をしましょう。そのほか、不動産会社へ仲介手数料の支払いや司法書士への登記変更や抵当権抹消などの報酬が発生する場合もあります。

決済が完了したら、次は売却した自宅の引渡しです。

売主は、自宅の鍵と建物に関する取扱説明書を買主に渡します。引渡しが無事に終わったら、司法書士が所有権移転登記を行い、不動産売却は区切りとなります。

確定申告

自宅を売却して20万円以上の売却益（譲渡所得）を得た際は、翌年の2月16日から3月15日の間で税務署に確定申告をしなければいけません。

確定申告するためには、譲渡所得を計算する必要があります。

譲渡所得とは、自宅の売却価格から取得費用と譲渡費用を差し引いた金額のことです。

取得費用には自宅購入時の価格や設備改善にかかった費用、譲渡費用には売却に伴って発生した仲介手数料や諸費用が該当します。

譲渡所得を計算式で表すと、以下の通りです。
譲渡所得 = 売却価格 − （取得費 + 売却費用）

また、確定申告には住民票や登記事項証明書、源泉徴収票、不動産売買契約書のコピーなどが必要です。

確定申告は税負担を軽減し、特例制度の適用を受けられる重要な申請です。自宅を売却した後は、確定申告を忘れずに行いましょう。

自宅売却にかかる諸費用や税金まとめ

自宅の売却では、売却益を得られるだけではなく、諸費用や税金が発生します。最終的に手元に残る売却額を把握するためにも、諸費用や税金の把握は必要不可欠です。

自宅売却にかかる諸費用や税金には、以下のようなものが挙げられます。

• 仲介手数料
• 譲渡所得税
• 印紙税
• 登録免許税
• 土地の測量費用
• 司法書士費用
• 住宅ローンの一括返済費用
• 引越し費用

ここでは、主に大きな費用となる仲介手数料と譲渡所得税を詳しく解説します。

仲介手数料

自分で買主を見つけない限り、不動産会社を通して自宅を売却するため、仲介手数料が発生するのが一般的です。

仲介手数料とは、不動産会社が自宅の売却に成功した場合にのみ支払う報酬のため、買主が見つかるまでは発生することはありません。

また、不動産会社が直接買付する場合も同様です。仲介手数料は自宅の売却価格に応じて異なるため、以下の表で確認してみましょう。

仲介手数料は、売却価格が高いほど金額も大きくなりますので、売却を検討する際にはあらかじめ金額を把握しておきましょう。手元に残る自宅の売却益を正確に算出できます。

譲渡所得税

自宅を売却した結果、利益が発生すると譲渡所得税が発生します。

譲渡所得税とは、所得税、住民税、復興特別所得税の税金をあわせたものを指す総称です。譲渡所得に一定の税率を乗じた金額が、最終的に税務署へ納めるべき譲渡所得税となります。

また、譲渡所得税の税率は、自宅の所有期間によって異なるため、売却するタイミングによっては損する可能性があります。

もし自宅の所有期間が5年未満の場合は、譲渡所得税率が大きく変わってくるため注意してください。

ちなみに、自宅を売却する場合、譲渡所得税を軽減できる「3,000万円控除」という特例があります。

3,000万円控除の特例を利用すると、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、売却額によっては譲渡所得税を非課税にできます。

3,000万円控除は、自宅を売却する際に大きな助けとなる特例です。自分が対象範囲に含まれているのか、税務署や税理士に確認してみましょう。

自宅をできるだけ早く・高く売却するポイント

一戸建てやマンションといった自宅をできるだけ早く・高く売却するには、以下3つのポイントが重要になります。

• なるべく早めに売りに出す
• 適正な査定額を提示してもらう
• 一括査定サイトを利用する

これらのポイントを抑えたうえで、ぜひ自宅の売却に取り組んでみてください。

なるべく早めに売りに出す

自宅を売却するならば、なるべく早めに売りに出した方が良いでしょう。

築年数が経過するほど、建物は自然劣化していくため、資産価値が落ちて、売却価格が低くなっていきます。

特に不動産の資産価値は、一定の年数で減価償却されるため、時間が経過とともに税法上資産価値が下がると定められているのです。

また、自宅を売却する際は、建物だけでなく土地そのものが対象になるため、市場の影響を受けます。

市場で土地価格が上がっている時に売却できれば、資産価値が高い段階で売却可能です。

しかし、自宅の売却は3〜6ヶ月と長期化する傾向にあるため、土地価格が下落傾向にある地域の場合、早期に売却した方が高く売れる可能性があります。

自宅の資産価値を下げないためにも、売却すると決めたら早めの行動を心がけましょう。

適正な査定額を提示してもらう

自宅を売却する際は、不動産会社に適正な査定額を提示してもらえるように対策しましょう。

自宅を売却する人の多くが不動産会社に査定依頼してもらい査定額を把握します。

しかし、不動産会社が提示した査定額を信じた結果、「もっと高く売れたのでは？」と後悔するケースがあります。

反対に、査定額が相場よりも高すぎても、いつまでも自宅が売れないこともあるため、不動産会社の査定結果を鵜呑みにしすぎてはいけません。

不動産会社の査定額と必ずしも合わせるにする必要はなく、最終的な売却価格を決めるのは売主です。

不動産会社の査定額を信じるだけではなく、自分でも近隣の売却相場を調べたり、各社の査定額を比較してみたりして、適正な査定額か判断しましょう。

一括査定サイトを利用する

自宅をできるだけ早くかつ、少しでも高く売りたいのであれば、一括査定サイトを利用しましょう。

不動産売却の基本として、1社に絞って査定を依頼するのではなく、複数の不動産会社を比較検討することが重要になります。

理由は、前述したように査定額によっては高すぎたり、安すぎたりすることがあるためです。

複数の査定額を比較することで、だいたいの相場が掴めます。相場がわかれば、無理のない売却価格を設定しやすくなるので、結果としてスムーズな売却の実現にもつながります。

しかし、1社ずつ不動産会社に連絡して、査定してもらうのは時間と手間がかかりすぎます。

この手間を省いてくれるのが、不動産一括査定サイトなのです。一括査定サイトを利用すれば、物件情報を入力するだけで複数の不動産会社から査定結果を得られます。

また、一括査定サイトを利用するメリットは査定部分だけではありません。不動産会社の特徴や実績、サービス内容などの詳細情報が一覧で確認できるため、比較検討が簡単で、自分に合った不動産会社を見つけやすくなります。

一括査定サイトを利用して、自宅売却の準備を効率的に進めましょう。

自宅がどうしても売れない場合の3つの対処法

不動産会社に仲介を依頼しているのに、全く売れる気配がないと悩む人は多いかもしれません。どうしても売れないときは、以下3つの対処法を試してみましょう。

• 築年数が古すぎる物件は買取を検討する
• 売却価格を見直す
• 自宅が売れやすい時期やタイミングを狙う
• 
  ここでは、自宅が売れない場合の対処法をひとつずつ解説します。

築年数が古すぎる物件は買取を検討する

築年数が古い自宅が長期間売れなくて困っている人は、買取を検討してもいいかもしれません。

物件の築年数が古すぎると、汚れが気になったり、屋根や設備の大幅な修繕が必要だったりして問題が浮き彫りになりやすいため、どうしても買主からの評価が低くなりがちです。

人気エリアや利便性の良いエリアであれば、建物ではなく土地に高い価値が見込めますが、そうでないエリアの場合、相場よりも低い価格での売却を検討する必要が出てきます。

いつまでも売れ残っている状態が続くようであれば、安い価格でも売却した方が維持管理費が削減できるため、経済的にも精神的にも良いかと思います。

売却価格を見直す

内覧や購入希望者が少ない場合は、自宅の売却価格が高く設定している可能性があるため、価格を見直しましょう。

売却価格の見直しは、不動産会社の適正査定額よりも売主の意見を優先している場合に起こる傾向があります。

自宅を相場価格以上に設定して長期間売れ残っているならば、その価格では購入者が買いたいと思っていない証拠です。

現在の売却価格にこだわらずに、ある程度は不動産市場や建物の状態に価格設定を合わせるべきか検討しなければいけません。

また、近隣に似たような建物・土地が自分よりも好条件で売り出されている可能性があるため、地域の市場調査も行う必要があります。

適正価格にしても売れない場合は、さらに思い切った値下げが必要になるため、不動産会社と相談したうえで、現状の適切な売却価格に設定しましょう。

ただし、売却価格の見直しは最終手段のようなものです。一度変更すると戻すのは困難なため、最初から売却価格を見直すのではなく、不動産会社とよく相談してから変更しましょう。

自宅が売れやすい時期やタイミングを狙う

不動産市場は日々変動しているため、自宅が売れやすい時期やタイミングなのかを確認しましょう。

自宅が売れやすい時期としては、子どもの進学や転勤など新生活に合わせて引っ越しを検討している人が多い1〜3月に需要が集中しています。

ほかにも、9月〜11月も人事異動や転勤が多い時期なため、物件が売れやすいのです。

不動産の需要が高くなっている時期・タイミングで自宅を売り出すことで、売却価格を少し高めに設定していたとしても売れやすいメリットがあります。

自宅の売却に時間がかかっても良い人は、売れやすい時期に調整してみましょう。

まとめ

自宅の売却は、人生で何度も経験することではありません。

自宅を検討している人のほとんどは初めての取り組みで、どのように進めればいいのかわからないことが多いかと思います。しかし、手をこまねいているだけでは最適なタイミングを逃すおそれがあります。

まずは、自宅の価値を一括査定サイトで調べることから始めてみましょう。一括査定サイトから複数の不動産会社を選び、査定額の根拠や不動産売却の流れを聞くことで全体像を把握できます。

自分一人で自宅の売却を進めるのは難しいため、信頼と実績のある不動産会社に相談しましょう。