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「実家を売却したいけど、何から始めればいいの？」「手続きが複雑そうで不安…」そんな風に思っていませんか？ 実家の売却は、人生の大きな決断です。

手続きや税金のことなどわからないことばかりだと思います。

この記事では、実家の売却を検討しているあなたに向けて、売却の手順や注意点、税金のことまで詳しく解説します。後悔のない選択をするために、ぜひ参考にしてください。

よくある実家を売却するケース

実家を売却する理由は人それぞれですが、ここでは代表的な売却例2つを紹介します。

空き家を売却するケース

空き家を売却するケースは、さまざまな理由が考えられます。

子どもたちが独立し、誰も住まなくなった場合や老朽化が進み、修繕費用が膨大になる場合などがあげられます。

遠方に住んでいるために管理が行き届かず、空き家になったままの状態が続いているケースも少なくありません。

空き家を放置しておくと、固定資産税の負担が増えるだけでなく、倒壊の危険性や、近隣とのトラブルにつながるおそれもあります。

また、相続対策としてあらかじめ売却しておくことで、相続後の手続きを簡単にしたいというケースも考えられます。

相続で実家を売却するケース

相続で実家を売却するケースも、売却するきっかけになります。

例えば、兄弟姉妹など相続人が複数いる場合、全員が実家を欲しいとは限らず、売却して現金化することで公平に分ける方法が選ばれることもあるでしょう。

また、遠方に住んでいる人の場合管理が大変だったり、住む予定がなかったりすると、売却が検討されます。

さらに、老朽化が進んでいてリフォーム費用が膨大になる場合も、売却もひとつの選択肢になるでしょう。

実家を売却するメリット

実家を売却すると、これまで負担していたさまざまなことから解放されるという大きなメリットがあります。

管理する必要がなくなる

実家を所有していると、その維持管理の責任を負うことになります。

屋根の修理、外壁の塗装、排水管のつまりなど、思わぬトラブルが発生するかもしれません。

また、空き家になった際の防犯対策も考える必要があります。

遠方に住んでいる場合や高齢で手が回らない場合は、これらの対応が大きな負担となります。

実家を売却することで、これらの煩わしい管理業務から解放されます。

週末ごとに実家に行き、掃除や庭の手入れに追われることもなくなるでしょう。

これまで実家の維持に費やしていた時間を、自分や家族のために使えるようになります。

旅行に行ったり、趣味を深めたり、新しいことに挑戦したりと、より充実した生活を送れるようになるでしょう。

固定資産税を支払わなくていい

不動産を所有している限り、毎年固定資産税を納める義務があります。

とくに都市部や地価の高い地域では、その負担は無視できません。

実家を売却すれば、この固定資産税の支払いから解放され、経済的な負担が軽くなります。

また、相続が発生した場合の相続税の負担も軽減できる可能性があります。

資金を得られる

実家を売却することで、まとまった現金を得られます。

この資金は、老後の資金準備や、子供の教育費、マイホームの購入など、さまざまな目的に活用できます。

例えば、老後の生活費を心配せずに、安心して好きなことを楽しむための資金として活用したり、子供の進学資金を準備したりできます。

また、現在の住まいをより快適にするためのリフォーム費用や、新しい投資資金としても有効です。

誰も住んでいない不動産を持っていてもお金は生まれません。

売却して現金化することで、より自由に使えるお金に変えることができます。

修繕する必要がなくなる

老朽化した実家は、屋根の修理や内装の改修など度々、修繕が必要になります。

これらの修繕費用は、思わぬ出費となり経済的な負担となるでしょう。

実家を売却すれば、これらの修繕費用から解放され、経済的な負担を軽減できます。

また、空き家となった実家は、倒壊の危険性や、近隣とのトラブルの原因となる可能性もあります。

売却することで、これらのリスクから解放されます。

実家売却の一連の流れ

ここからは、実家を売却する際の流れを6つのステップに分けて解説します。

相続登記を行う

実家を売却する際には、まず行うべきは「相続登記」です。

この手続きは、故人の財産を相続人が引き継ぐことを法的に確定させるものです。

この手続きが完了していないと、売却手続きを進めることができません。

おもに遺産分割協議書の作成、相続人全員の印鑑証明書の収集など、複雑な手続きがたくさんあります。

こういった手続きは、専門家である司法書士に相談することで、スムーズに進められます。

また、相続開始から一定期間を過ぎると時効となるため、早めの手続きが重要です。

手続きを怠ると、売却が遅れたりトラブルに発展する可能性もあります。

不動産会社へ査定依頼をする

相続登記の次のステップは不動産会社への査定依頼です。

不動産会社に依頼することで、適正な売却価格を知ることができます。

査定依頼の際には、不動産会社の担当者に物件の状況（築年数、リフォーム歴など）や売却の目的（資金調達、相続対策など）を詳しく伝えましょう。

不動産会社は、これらの情報をもとに市場価格を分析し、査定額を提示します。

複数の不動産会社に依頼することで、それぞれの強みを生かした提案を受けることができます。

例えば、地域に強い会社や高額物件に強い会社など、専門性が異なるため比較検討することで、より自分に合った会社を選ぶことができます。

信頼できる不動産会社を見つけることで、安心して売却を進めることができます。

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不動産会社と媒介契約を結ぶ

実家の査定が終了したら不動産会社と「媒介契約」を結びます。

媒介契約とは、売主であるあなたと、不動産会社が協力して不動産を売却するための契約のことです。

この契約を結ぶことで不動産会社は積極的に買主を探し、売却活動をサポートしてくれます。

媒介契約には、大きく分けて一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3つの種類があります。

簡単にそれぞれの特徴を紹介します。

一般媒介

一般媒介は、複数の不動産会社に同時に売却の依頼ができる契約です。

多くの不動産会社に物件情報を公開できるため、短期間で売却できる可能性が高いというメリットがあります。

一方で、複数の会社が競合するため、情報伝達がスムーズに行われない場合や、売却活動が重複してしまう可能性もあります。

専任媒介

専任媒介は、ひとつの不動産会社にのみ売却の依頼をする契約です。

一般媒介に比べて、依頼した不動産会社は売却活動に専念するため、より積極的に活動してくれることが期待できます。

ただし、他の不動産会社に依頼することができないため、売却期間が長引く可能性も考えられます。

専属専任媒介

専属専任媒介は、専任媒介と同様にひとつの不動産会社にのみ依頼する契約ですが、売主が自ら買主を見つけて売却した場合にも、不動産会社に仲介手数料を支払う必要がある契約です。

不動産会社に有利な契約ですが、売主としては売却活動に専念できるというメリットがあります。

買主と売買契約を結ぶ

不動産会社を通じて、あなたの物件に興味を持ってくれた買主が見つかると、いよいよ売買契約を結ぶ段階に入ります。

売買契約は、不動産売買において最も重要な契約であり、この契約によって売主と買主の権利義務関係が確定します。

売買契約には、物件の価格、引渡し時期、手付金、残金決済の方法、物件の状態など、売買に関する重要な事項がすべて記載されています。

契約書の内容は専門的で難解な部分も多いので、不動産会社に丁寧に説明してもらい、わからない点は必ず質問するようにしてください。

特に注意したいのは物件の状態に関する部分です。契約書には、物件の傷や損傷の具合などの確認事項や、現状の状態で引き渡すことなどが明記されます。

物件に気になる点がある場合は、事前にしっかりと確認し、契約書に記載してもらうようにしましょう。

決済・引渡し

いよいよ、売買契約に基づき実家の所有権が買主に移り売却完了です。

この決済・引渡しの手続きは不動産売買の最終段階であり、慎重に進める必要があります。

決済とは、売買代金の支払いを行うことです。一般的には、金融機関で売主と買主が顔を合わせ、売買代金をやり取りします。

この際、不動産登記に必要な書類や物件の鍵などが引き渡されます。

決済の際には、以下の点に注意しましょう。

• 残金確認: 支払うべき残金が契約書に記載された金額と一致しているかを確認しましょう。
• 書類の確認: 登記に必要な書類が全てそろっているか、内容に間違いがないかを確認しましょう。
• 鍵の受け渡し: 物件の鍵が全てそろっているかを確認し、破損がないかなどを点検しましょう。

引渡しをおこなうことで、物件の所有権が買主に移転し、買主が物件を実際に使えるようになります。引渡し時には、以下の手続きを行います。

• 検収: 物件の状態が契約書に記載された内容と一致しているか、最終的な確認を行います。
• メーターの検針: 電気、ガス、水道などのメーターの検針を行い、精算を行います。
• 鍵の交換: 鍵を交換し、買主が新しい鍵で使えるようにします。

不動産会社は、これらの手続きをサポートしてくれますので、分からないことがあれば、遠慮なく相談しましょう。

確定申告を行う

実家を売却して利益が発生した場合は、確定申告が必要となります。

確定申告は、売却によって得られた所得に対して税金を納める手続きです。

確定申告は単に税金を納めるだけでなく、節税対策を行ううえでも重要です。

不動産売却には、さまざまな税金がかかります。

確定申告をすることで、さまざまな控除を受けることができ、税金を軽減できる可能性があります。例えば3,000万円の特別控除など、適用できる控除を受けることができます。

確定申告は、毎年2月16日から3月15日の間に最寄りの税務署で行います。

確定申告書を作成し、必要な書類を添付して提出します。確定申告書の作成は自分で行うこともできますが、税理士に依頼することもできます。

確定申告の際には以下の注意点があります。

確定申告を行う際の注意点

• 期限厳守: 確定申告の期限は厳守しましょう。期限までに申告書を提出しないと、延滞税が課される場合がある。
• 必要な書類の準備: 確定申告には、不動産の売買契約書、不動産取得税の申告書など、さまざまな書類が必要です。事前に必要な書類を準備しておく。

確定申告の手続きは複雑なため、税理士に相談しながら手続きを進めると安心です。

実家の売却における税金や諸費用について

実家を売却する際には、さまざまな税金が発生するほか、諸費用がかかります。

これらの費用を事前に把握し、適切な予算を立てておくことが大切です。

税金

実家の売却には、譲渡所得税、登録免許税、印紙税、といった税金が関連してきます。

これらは、実家の価値が高いほど、その負担も増えます。

譲渡所得税および住民税は、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対してかかる税金です。

実家を売却した場合も、売却価格から取得費や売却費用などを差し引いた残額に対して、この税金が課せられます。

譲渡所得 = 売却価格 − （取得費 + 売却費用）

譲渡所得税（および住民税）は、保有期間によって税率が異なります。

一般的に、長期保有している物件は税率が低く、短期で売却した場合には税率が高くなります。

しかし、譲渡所得税には特例や控除が設けられており、適切に活用することで税金の負担を軽減できます。

知らないまま申告すると大きな損失を招く可能性があります。

例えば、居住用財産の3000万円控除を活用しなかったために、本来なら支払う必要のない600万円を納税してしまった、という事例もあります。

また、相続した実家の売却にかかる税金を軽減するための特例をうけるためには、「相続から3年10カ月以内」や「居住をやめてから3年目の12月末まで」など、3年以内に売却する必要があります。

登録免許税は、所有権移転登記や所有権保存登記などにかかる税金です。

売主は抵当権抹消登記、買主は所有権移転登記をおこないます。

その税金は売主・買主それぞれが支払うことになりますが、売買契約時に折半するなど取り決めをおこなう場合もあります。

印紙税は、契約書などに貼る印紙を購入し、納める税金です。

実家の売買契約書にも印紙税が課せられます。契約金額に応じて、税率が定められています。

諸費用

実家を売却する際には、売却価格以外にも以下のようなさまざまな費用がかかります。

諸費用は、売却額の大きさや物件の状況によって異なります。

仲介手数料

仲介手数料は不動産会社に仲介を依頼した場合に支払う費用です。

売買価格の一定割合が一般的で、契約内容によって負担割合が異なります。

不動産の所有権移転登記手続きを司法書士に依頼した場合にはその費用も発生します。

登記の種類や物件の価格によって費用は異なります。

広告費

広告費は、不動産会社が物件を広告する際に発生する費用です。

新聞広告、インターネット広告、ポスティングなど、さまざまな媒体を利用して物件情報を発信します。

広告費は、物件の種類や地域、売却期間などによって変動します。

不動産の評価額を専門の不動産鑑定士に依頼して算定する場合、鑑定費用が発生します。

相続税の申告や、金融機関への融資の際に、不動産の評価額が必要となることがあります。

売却日までの固定資産税は、売主が負担します。そのため、売却日時点で精算が必要です。

固定資産税は、毎年1月1日時点での所有者を対象に課税されるため、売却月によって精算額が異なります。

このほかにも、リフォーム費用やハウスクリーニング費用などが発生する場合もあります。

実家を売却するタイミング

実家を売却するタイミングは、売却価格に大きく影響します。

不動産市場は常に変動しているため、いつ売却するのが最も良いのか、迷う方も多いでしょう。

ここでは、売却を検討するうえで重要な2つのタイミングについて詳しく解説します。

不動産市況が好調

不動産市況が好調な時期は、売却価格が高くなる可能性があります。

次のような状況では、複数の購入希望者が現れる可能性が高まり、競争が生まれることで価格が上昇する傾向にあります。

• 需要と供給のバランス：需要が供給を上回っている状態では、物件の価格が上昇しやすい傾向にある。
• 価格上昇：不動産価格が上昇している時期は、売却益が期待できる。
• 競合物件が少ない：競合物件が少ない場合、あなたの物件が注目されやすくなる。
• 人口動態: 都市部への人口流入や、特定の地域への開発などが、不動産価格に影響を与える。
• 政府の政策：税制優遇措置や住宅ローン減税などの政府の政策も、不動産市場に大きな影響を与える。

金利が低い・下がり始めた

住宅ローンを利用して不動産を購入する人が多いため、金利の動向は不動産市場に大きな影響を与えます。

金利が低い時期は、購入者にとって住宅ローンが組みやすくなり、不動産の需要が高まる傾向があります。

金利が低いと住宅購入を検討する人が増え、売却のチャンスが広がるでしょう。

実家を売却する時の注意点まとめ

実家を売却する際には、さまざまな手続きや注意点があります。

スムーズに売却を進めるために知っておきたい3つの重要なポイントについてまとめました。

確定申告を必ず行う

売却によって利益が出た場合は、確定申告を行う必要があることを覚えておきましょう。

不動産の売却により得られた利益に対しては、譲渡所得税が課せられます。

この税金は、売却価格から購入費や売却費用などを差し引いた残額に対して計算されます。

税金に関する手続きは複雑な部分も多いため、税理士などの専門家に相談することがおすすめです。

売れやすい時期を狙う

売却のタイミングも重要です。

不動産市場は常に変動しており、売却する時期によって価格が大きく左右されます。

一般的に、不動産市況が好調な時期や金利が低い時期は、より高値で売却できる可能性が高くなります。

不動産情報サイトや新聞記事、不動産会社からの情報などを参考に現在の不動産市場の動向を把握し、最適な売却時期を見極めるようにしましょう。

実績豊富な信頼できる不動産会社を選ぶ

信頼できる不動産会社を選ぶことも非常に重要です。

不動産会社は、物件の査定から広告、内見対応、契約手続きまで、売却に関するさまざまな業務を代行してくれます。

実績豊富で、顧客対応が良い不動産会社を選ぶことで、スムーズに売却を進めることができます。

複数の不動産会社に見積もりを依頼し、比較検討することもおすすめです。

実家が売れない時の対策

実家を売却しようと考えているものの、なかなか売れないというケースは少なくありません。

さまざまな要因が考えられますが、諦める前にいくつかの対策を検討してみましょう。

買取を検討する

まずは、不動産の買取を検討してみてください。

不動産会社の中には、売主から直接不動産を「買取」しているところがあります。

一般的に、売却価格はやや低くなる傾向がありますが、迅速に現金化したい場合や通常の売却方法では時間がかかりそうな場合は、ひとつの選択肢になるでしょう。

買取のメリットとしては、短期間で現金化できることや、広告費や仲介手数料などの諸費用を抑えられる場合がある点が挙げられます。

一方でデメリットとしては、買取会社が価格を上乗せして売却することを想定しているため、売却価格が相場より低くなりやすい点です。

また、すべての不動産会社が買取をおこなっているわけではないことを理解しておきましょう。

売却価格を再検討する

売却価格が高すぎるために売れない可能性があります。

不動産会社に査定を依頼し、周辺の相場を参考に適正な価格を設定することが重要です。

また、物件のデメリットをしっかりと把握し、価格に反映させることも大切です。

売れやすいタイミングを狙う

不動産市場は常に変動しており、売却する時期によって価格が大きく左右されます。

不動産情報サイトや新聞記事、不動産会社からの情報などを参考に、現在の不動産市場の動向を把握し、最適な売却時期を見極めるようにしましょう。

一般的に、不動産市況が好調な時期や、金利が低い時期はより高値で売却できる可能性が高くなります。

まとめ

実家を売却する際には、いくつかの重要なポイントを押さえておくことが重要です。

空き家になった場合や相続した場合に売却することになるでしょう。空き家を放置すると、近隣住民とのトラブルや固定資産税の負担が増える可能性があるため、早めの売却がおすすめです。

管理の手間がなくなる、固定資産税の支払いから解放される、まとまった資金を得られる、修繕費用の負担がなくなるメリットがあります。

売却の手続きを紹介しましたが、大変な作業です。専門家のサポートを受けることで、スムーズに進めましょう。

信頼できる不動産会社を選び、適切なアドバイスを受けながら進めることが、成功への鍵です。実家の売却を進めるために、専門家のサポートを受けながら、スムーズな売却方法を見つけましょう。