もくじ

不動産の売却にはさまざまな費用がかかりますが、どのような種類があるかご存じでしょうか？

初めての方でも安心して売却を進められるよう、必要な費用の詳細と、それらを賢く節約する方法について解説します。

不動産売却でかかる費用を解説

不動産を売却する際は、多くの費用が発生します。

ここからは不動産売却時にかかる費用について紹介します。

仲介手数料

売却時、不動産会社に支払う「仲介手数料」は、売却費用の中で大きな割合を占めます。

そもそも仲介手数料とは、不動産会社が売主と買主の間を仲介し、売却を成功させるために提供するサービスに対する報酬です。

法律で定められた上限は「売買価格の3%+ 6万円＋消費税」となっており、これはあくまで上限額であり、交渉次第で減額も可能です。

仲介手数料は、売却が成功した場合にのみ発生する成功報酬型の費用です。

そのため、売却が成立しない限り、この費用を支払う必要はありません。

また、仲介手数料は通常、売買契約の締結時と物件引渡し時に分けて支払われることが多く、契約時に50%、引渡し時に残りの50%を支払うのが一般的です。

さらに、仲介手数料には、宣伝広告費や営業活動にかかる費用が含まれており、不動産会社が物件の売却を成功させるために行う一連のサービスに対する報酬です。

仲介手数料を支払う際には、その金額が適正かどうかを確認し、売買契約書や見積書に記載された手数料が法律の範囲内であるか、不動産会社に対して適切なサービスが提供されているかをチェックしましょう。

譲渡所得税

不動産の売却時に発生する「譲渡所得税」は、売却益に対して課される税金です。

譲渡所得とは、売却によって得られた利益のことで、売却価格から購入時の価格（取得費）や売却にかかった諸費用（譲渡費用）を差し引いた金額が譲渡所得になります。

この譲渡所得に対して、所得税と住民税が課されます。

譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なります。

具体的には、不動産を所有していた期間が5年以下の場合、短期譲渡所得として税率が高くなり、39.63%（所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税）が課されます。

一方、5年を超える場合は長期譲渡所得として扱われるため税率は20.315%（所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税）となります。

譲渡所得税の計算において重要なのは、「取得費」と「譲渡費用」の正確な把握です。取得費には、購入時の価格だけでなく、購入にかかった諸費用やリフォーム費用も含まれます。

また、譲渡費用には、不動産会社への仲介手数料や登記費用、測量費用などが含まれるため、これらを適切に計上することで、譲渡所得税を正確に算出し、納税額を適正に抑えることが可能です。

さらに、譲渡所得税には、さまざまな特例制度が存在します。

例えば、マイホームを売却した場合、一定の条件を満たせば「3000万円特別控除」が適用され、譲渡所得から3000万円を差し引くことができます。

併せて、10年以上所有した不動産を売却する際には、税率がさらに低くなる「軽減税率の特例」が適用される場合もあります。これらの特例を活用することで、譲渡所得税の負担を大幅に軽減することができます。

登記費用

不動産の売却に伴う「登記費用」も、売却時に発生する重要な費用のひとつです。

登記費用とは、不動産の名義を変更するために必要な手続きや、それに伴う費用を指します。

具体的には、司法書士に依頼する際の報酬や登録免許税が含まれます。

登記費用の中で大きな割合を占めるのが、司法書士への報酬です。

司法書士は、不動産の所有権移転登記や抵当権抹消登記を行う専門家であり、これらの手続きを代行してくれます。

報酬額は、依頼する司法書士によって異なりますが、一般的には数万円から十数万円程度が相場です。

また、登記費用には「登録免許税」も含まれます。

登録免許税は、不動産の名義を変更する際に課される税金で、売却価格の0.4%が税額としてかかります。

例えば、売却価格が5000万円の場合、登録免許税は20万円となります。この税額は、売主が負担するのが一般的です。

印紙代

不動産売却において、契約書の作成時に必要となる「印紙代」も見逃せない費用です。

印紙代とは、売買契約書に貼付する印紙の購入費用を指します。

これは、契約書を作成する際に発生する税金であり、印紙税法に基づいて課されます。

印紙代は、売買契約書に記載される金額に応じて異なります。

例えば、契約金額が1000万円以上5000万円以下の場合、印紙代は1万円となります。

5000万円以上1億円以下の場合は3万円となり、1億円を超える場合は6万円が必要です。

この費用は、売主と買主のどちらが負担するかを事前に協議し、通常は契約書を作成する際に売主が負担することが多いです。

印紙代は、不動産売却時に発生する諸費用の中では比較的少額ですが、法律で定められた税金であるため、支払いを怠ると後々のトラブルにつながる可能性があります。

確定申告

不動産を売却する際、売却益が発生した場合には「確定申告」を行う必要があります。

確定申告は、売却によって得られた利益（譲渡所得）に対する税金を計算し、申告・納税する手続きです。

不動産売却における確定申告は、税金の正しい計算と申告が求められる重要なプロセスです。

まず、譲渡所得とは、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額を指します。

取得費には、物件購入時の価格や購入時にかかった諸費用やリフォーム費用などが含まれます。

譲渡費用には、不動産会社への仲介手数料、登記費用、測量費用などが含まれます。これらの費用を適切に計上することで、譲渡所得税を正確に算出することが可能です。

譲渡所得に対する税金は、所有期間によって異なる税率が適用されます。

5年以下の短期譲渡所得の場合、所得税と住民税の合計で約39.63%の税率が課されますが、5年を超える長期譲渡所得の場合は約20.315%に軽減されます。

この違いは、税負担に大きく影響するため、所有期間を考慮した売却タイミングが重要です。

また、譲渡所得税には、特別控除や軽減税率の特例が適用される場合があります。

例えば、マイホームを売却した際に3000万円特別控除を利用できる場合、譲渡所得から3000万円を控除することができ、大幅に税金を減らすことが可能です。

さらに、10年以上所有していた不動産を売却する際には、軽減税率の特例を利用することで、さらに税負担を軽減することができます。

確定申告は、通常、売却を行った翌年の2月16日から3月15日までに行う必要があります。

この期間内に、必要な書類を揃えて申告を行いましょう。

必要な書類には、売買契約書や登記簿謄本、取得費や譲渡費用の明細、特例を適用する場合は関連する証明書類などが含まれます。

これらの書類を正確に準備し、漏れなく申告することが重要です。

確定申告を正確に行うことで、過不足なく税金を納めることができ、後々のトラブルを回避することができますが、場合によっては税務署からの問い合わせや調査が行われることもあるため、記録や書類の保管にも注意が必要です。

確定申告に不安がある場合は、税理士や専門家に相談することで、スムーズに手続きを進めることができるでしょう。

確定申告は、不動産売却において欠かせないステップです。

税金の負担を正確に把握し、適切な申告を行うことで、売却後の手取り額を最大限に確保することができます。

事前の準備と正確な情報の記載を心掛け、確定申告をスムーズに行いましょう。

住宅ローン返済手数料

不動産を売却する際、住宅ローンが残っている場合は「住宅ローン返済手数料」が発生します。

この手数料は、住宅ローンの一括返済時に金融機関に支払う費用で、一般的には、売却代金で住宅ローンを一括返済し、抵当権を抹消する手続きを行います。

住宅ローン返済手数料は、金融機関によって異なりますが一般的には数万円程度が相場です。

この手数料は、ローン残高や返済方法によって異なるため、事前に金融機関に確認し、見積もりを取得することが必須となります。

また、住宅ローン返済手数料は、売却代金からの控除対象となるため、譲渡所得税の計算にも影響を与えます。

正確な手数料を把握し、売却計画に当初から組み込むなど、事前の資金計画が求められます。

さらに、住宅ローンを利用している場合で、売却後に新しい住宅を購入する際には、ローンの借り換えや新規ローンの申請が必要となることもあります。

この場合、返済手数料や新規ローンの手数料を総合的に考慮し、最も有利な条件で売却と購入を進める計画を立てることも、不動産売却においては重要な要素となります。

抵当権抹消費用

不動産を売却する際に発生する「抵当権抹消費用」は、売却時に不動産に設定された抵当権を解除するための費用です。

抵当権は、住宅ローンを利用して不動産を購入した場合に金融機関が設定する担保であり、ローンが完済されるまで残ります。

抵当権抹消費用には、登記費用と司法書士への報酬が含まれます。

登記費用は、抵当権を抹消するために必要な登録免許税で、一般的には1物件につき1,000円程度がかかります。

また、司法書士に依頼する場合、その報酬として数千円から1万円程度が必要です。

抵当権抹消の手続きは、売却が決定した時点で早めに行うことが推奨されます。

手続きには一定の時間がかかるため、売却スケジュールに合わせて余裕を持って準備を進めることが大切です。

また、司法書士に依頼する際には、費用の見積もりを事前に取得し、費用が適正であることを確認しましょう。

そのほかの費用

そのほかに発生する費用について紹介します。

測量費用

土地を売却する際には、境界線の確定や面積の正確な測定が必要となることがあり、「測量費用」が発生します。

測量費用は、土地の大きさや形状、周辺環境によって異なりますが、一般的には数十万円程度が相場です。

測量は売却前に正確な面積を確認し、境界トラブルを防ぐために行われます。

解体費用

古い建物が建っている土地を売却する場合、建物の「解体費用」が発生することがあります。

解体費用は、建物の規模や材質、解体方法によって異なりますが、木造住宅の場合であれば数十万円から数百万円程度が相場です。

解体後の土地は更地となり、売却しやすくなることが多いです。

ハウスクリーニング費用

不動産を売却する前に、物件の印象を良くするために「ハウスクリーニング費用」が発生することがあります。

特に中古物件を売却する際には、清掃を行うことで物件の魅力を高め、売却のスピードを上げることができます。

ハウスクリーニング費用は、物件の大きさや清掃範囲によって異なりますが、数万円から数十万円程度が一般的です。

不動産の売却費用を抑えるポイント

不動産を売却する際、売却価格や諸費用だけでなく、税金も大きな負担となることがあります。

しかし、適切な知識を持ち、税金の特例や控除を活用することで、売却費用を大幅に抑えることが可能です。

税金の特例を活用する

不動産を売却する際には、譲渡所得税が課されることがあります。

この税金は、売却益に対して課されるもので、高額な納税義務が発生する場合もあります。

しかし、税金の特例制度をうまく活用することで、納税額を大幅に軽減することが可能です。

まず、代表的な特例として「3000万円特別控除」が挙げられます。

これは、マイホームを売却した際に、譲渡所得から最大3000万円を控除できる制度です。

次に「軽減税率の特例」も有効な手段です。

これは10年以上所有していた不動産を売却する際に、通常の税率よりも低い税率が適用される特例です。

さらに、「特定居住用財産の買い換え特例」も見逃せません。

この特例は、マイホームを売却して新たに居住用財産を購入する際に、売却益に対する課税を繰り延べることができる制度です。

最後に、「損益通算」も重要なポイントです。

不動産売却で赤字が発生した場合には、ほかの所得と損益通算を行い、全体の所得税額を減らすことができます。

これらの特例制度を活用することで、不動産売却時の税負担を大幅に軽減することができます。

ただし、各制度には適用条件があり、事前に確認しておくことが重要です。

マイホームは3000万円控除を利用する

「3000万円特別控除」は、マイホームを売却する際に利用できる強力な節税制度です。

この制度を利用することで、譲渡所得から最大3000万円までを控除することができ、大幅な税金の軽減が可能となります。

この控除を受けるためには、いくつかの条件を満たす必要がありますが、それをクリアすれば非常に有利な制度です。

まずは、3000万円特別控除の適用条件を確認しましょう。

最も基本的な条件は、売却する不動産が「居住用財産」であることです。

具体的には売却前に自分や家族が住んでいた家であることが必要です。

また、売却する時点で居住している必要はなく、過去に住んでいたものであれば適用される場合がありますが、空き家になってから3年以内に売却することが条件となります。

次に、この特別控除を利用するには、過去に同じ制度を利用していないことが求められます。

具体的には、過去2年間に同様の特例を利用していない場合に限り、再び利用が可能です。

この点については、複数回にわたって控除を受けることができないため、タイミングを慎重に検討する必要があります。

さらに、売却益が3000万円を超える場合には、超過分に対してのみ課税が行われます。

例えば、売却益が4000万円であった場合、3000万円を控除した残りの1000万円に対してのみ課税されます。

これにより、実質的な税負担が大幅に軽減されるため、高額な売却益が見込まれる場合でも、この制度を活用することで大きなメリットを享受できます。

この特別控除を受けるためには、確定申告が必要ですので、売却を行った翌年の確定申告期間内に、必要な書類を揃えて申告を行いましょう。

具体的には、売却した不動産の契約書や登記簿謄本、住民票の移転記録などが求められ、これらの書類を事前に準備し、スムーズな申告を行うことが重要となります。

10年超所有物件は軽減税率を利用する

不動産を10年以上所有している場合、「軽減税率の特例」を利用することで、譲渡所得税の負担を軽減することができます。

通常、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）には、短期譲渡所得として高い税率が課されますが、所有期間が10年を超える物件に対しては、長期譲渡所得として低い税率が適用されます。

この特例を活用することで、納税額を大幅に抑えることが可能です。

軽減税率の特例では、まず「所有期間」が重要な要素となります。

所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得として39.63%の高い税率が適用されますが、5年を超えると長期譲渡所得となり、20.315%に税率が軽減されます。

さらに、所有期間が10年を超えると、軽減税率が適用され、最大14.21%まで税率が引き下げられます。

具体的には、譲渡所得が6000万円以下の場合、所得税10%、住民税4%（復興特別所得税含む）の税率が適用されるため、大きな節税効果が期待できます。

この特例を利用するには、いくつかの条件があります。まず、売却する不動産が所有者自身の居住用であることが求められます。

また、売却益が6000万円を超える場合には、6000万円を超えた部分に対しては通常の長期譲渡所得税率が適用されますが、それでも全体の税負担は軽減されます。

さらに、過去にこの特例を利用したことがないこと、または利用してから一定期間が経過していることが条件となります。

軽減税率の特例を最大限に活用するためには、売却タイミングを計ることも重要です。

特に、所有期間が9年目や10年目に近い場合、もう少し待ってから売却することで、軽減税率の適用を受けられる可能性が高くなります。

これにより、税金を大幅に節約でき、売却後の手取り額を増やすことができます。

また、軽減税率の適用を受けるにも確定申告が必要です。必要な書類を準備し、売却翌年の確定申告期間内に申告を行いましょう。

特定居住用財産の買い換え特例を利用する

「特定居住用財産の買い換え特例」は、マイホームを売却して新たに住宅を購入する際に、売却益に対する課税を繰り延べることができる制度です。

この特例を利用することで、売却益に対する納税を新居購入に再投資する形で先延ばしにし、将来の負担を軽減することが可能です。

この特例を利用するためには、いくつかの条件を満たす必要があります。まず、売却する不動産が所有者の居住用であり、かつその不動産を売却した年の前後2年以内に新たな居住用不動産を購入することが条件です。

さらに、売却する不動産の譲渡価格が1億円以下であること、そして新たに購入する不動産の購入価格が売却価格と同額以上であることが求められます。

この特例を利用すると、売却益に対する課税を新たに購入する不動産に対して繰り延べることができます。

具体的には、売却益が発生した場合でも、その全額または一部が新しい不動産の取得費用に繰り延べられるため、譲渡所得税の納税を事実上先延ばしすることが可能です。

これにより、売却後に新たな住居を購入する資金を確保しやすくなり、資金繰りがより柔軟になります。

ただし、この特例を利用した場合、将来その新しい不動産を売却する際には、繰り延べられた売却益に対して課税されることになります。

赤字になった場合は損益通算を行う

不動産の売却によって赤字が発生した場合、「損益通算」を行うことで、ほかの所得と相殺し、所得税や住民税の負担を軽減することが可能です。

損益通算とは、ある取引で発生した損失を他の所得と合算して計算し、全体の課税所得を減少させる仕組みです。

これにより、最終的な納税額を抑えることができます。

不動産売却で赤字が発生するケースとしては、売却価格が取得価格や売却にかかる費用を下回った場合が挙げられます。

このような場合、売却による損失を他の所得（給与所得、事業所得、雑所得など）と通算することで、所得全体を減少させ、結果として所得税や住民税の負担を軽減することができるのです。

損益通算を行う際には、確定申告が必要ですので、売却を行った翌年の確定申告期間内に、売却に関する書類（契約書、登記簿謄本、取得費用や売却費用の明細など）を準備し、申告書に損益通算を反映させることで、適正な税額計算を行うことができます。

また、損失を繰り越すことも可能で、翌年度以降に所得が増加した場合にも損失を繰り越して相殺することができます。

不動産売却における不動産会社の選び方

不動産を売却する際には、不動産会社の選び方が成功の鍵を握ります。

不動産会社は売却プロセス全体をサポートし、最適な価格で迅速に売却するための重要なパートナーとなります。

しかし、どの不動産会社を選ぶべきか迷うことも少なくありません。

適正な査定価格を提示してくれる

不動産売却において、まず最初に注目すべきポイントは、適正な査定価格を提示してくれる不動産会社を選ぶことです。

査定価格は、売却の成功を左右する重要な要素であり、過度に高すぎても低すぎても問題が生じます。

適正な価格を設定することで、迅速な売却と満足のいく利益を得ることが可能でしょう。

適正な査定価格を提示するためには、不動産会社が市場動向を正確に把握している必要があります。

過去の取引事例や現在の市場トレンドを分析し、その地域の特性や物件の条件を考慮した価格設定が求められます。

経験豊富な不動産会社は、これらの要素を総合的に判断し、根拠に基づいた査定を行います。

また、査定価格の提示には透明性が求められます。

不動産会社が価格の根拠を明確に説明し、売主が納得できるようにコミュニケーションを取ることも求められます。

過去の取引データや現状の市場分析をもとに、価格設定の理由を詳しく説明してくれる会社は、信頼できるパートナーとなり得ます。

さらに、不動産会社が提示する査定価格が周囲の相場とかけ離れていないかを確認することも大切です。

極端に高い価格を提示されると、売却が長引いたり、価格を引き下げざるを得なくなったりするリスクがあります。

一方で、低すぎる価格では、適正な利益を得られない可能性があります。

複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の妥当性を比較することも有効な方法です。

査定価格をしっかりと説明してくれる

査定価格は、不動産売却における重要な要素ですが、その価格に納得できなければ、売却を成功させるのは難しいでしょう。

そのため、査定価格についてしっかりと説明し、売主が納得できる不動産会社を選ぶことが大切です。

まず、不動産会社が提示する査定価格の根拠を明確に説明してくれるかどうかを確認しましょう。

優れた不動産会社は、市場動向や物件の特徴、過去の取引実績などを基に、査定価格の計算プロセスを詳細に説明してくれます。

売主が納得できるよう、具体的なデータや事例を挙げながら、価格設定の理由を丁寧に説明するなど、売主への配慮が行き届いているかも注視しましょう。

また、査定価格について質問や疑問がある場合に、誠実に対応してくれるかも確認ポイントです。

信頼できる不動産会社は、売主の疑問に対して真摯に答え、納得が得られるまで丁寧に説明してくれます。

逆に、曖昧な回答や不明瞭な説明をする会社は、信頼性に欠ける可能性があるため、慎重に判断する必要があります。

さらに、査定価格については、売主の希望や条件も考慮してくれるかどうかも判断材料です。

売主が希望する価格や売却スケジュールに対して柔軟に対応し、売主の要望を最大限に反映した価格設定を行ってくれる不動産会社は、良いパートナーとなるでしょう。

また、売主の希望価格が市場価格とかけ離れている場合でも、その理由やリスクを丁寧に説明し、現実的な価格調整を提案してくれる会社は信頼できます。

対象地域での売却実績が豊富

不動産売却を成功させるためには、対象地域での売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことが非常に重要です。

地域ごとに異なる市場動向や物件の特徴を理解し、効果的な販売戦略を立てられる会社は、売却の成功率を大きく高めることができます。

まず、対象地域での売却実績が豊富な不動産会社は、その地域特有の市場動向や買い手の傾向を熟知しています。

これにより、物件の価格設定や販売戦略を最適化することができ、より早く、かつ高い価格での売却が期待できます。

また、地域ごとの売却事例に基づいたアドバイスを受けることで、売主は安心して売却プロセスを進めることができます。

さらに、地元のネットワークを持つ不動産会社は、買い手を迅速に見つける能力にも優れています。

地域に根付いた不動産会社は、地元の買い手とのつながりや紹介を通じて、スムーズな取引を実現することが可能です。

最後に、実績が豊富な不動産会社は、売主に対しても信頼性が高いです。

豊富な実績を持つ会社は、過去の成功事例を基に的確なアドバイスを提供し、売主が安心して取引を進められるようサポートしてくれます。

これにより、売主は不安を抱えることなく、スムーズに売却を進めることができるでしょう。

地域での売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことで、売却が迅速かつ成功する確率が高まり、最良の結果を得ることができます。

売却力がある

不動産を売却する際、「売却力」も重要な要素のひとつです。

売却力がある不動産会社は、物件を迅速かつ高値で売却するためのスキルとノウハウを持っています。

まず、売却力がある不動産会社は、効果的なマーケティング戦略を持っています。

ターゲットとなる買い手層を明確にし、それに合わせた広告展開や販売活動を行うことで、物件の魅力を最大限に引き出し、購入希望者の関心を集めることができます。

インターネットを活用した広告だけでなく、地元のネットワークや紙媒体を活用した宣伝など、多角的なアプローチを行うことで、売却活動を効果的に進めることが可能です。

まとめ

不動産を売却する際には、さまざまな費用が発生しますが、これらの費用を正確に把握し、適切に管理することが売却成功の鍵となります。

仲介手数料や譲渡所得税、登記費用などの基本的な費用を理解し、売却時の総コストを事前に把握しておきましょう。