もくじ

ワンルームマンション売却には、さまざまな手続きが発生します。売却額に対して税金が発生するため、お金に対する知識も最低限必要になります。

今回は、ワンルームマンションを売却する際に、必ず覚えておくべきポイントを紹介します。

ワンルームマンション売却におすすめなタイミング

ワンルームマンションの売却を検討する際、タイミングは非常に重要です。

市場の動向や個人の状況によって、売却の結果に大きな差が生じることがあります。

特に居住用と投資用では、売却に適したタイミングが異なるため、それぞれの目的に応じた戦略が求められます。

居住用のワンルームマンションの場合

居住用のワンルームマンションを売却する際には、ライフスタイルの変化や個人の経済状況が大きな要因となります。

住み替えが必要になったり、急にまとまった資金が必要になった場合など、さまざまな事情が考えられます。

これらの要因を踏まえ、適切なタイミングで売却を行うことで、より良い条件で取引を進めることが可能です。

また、地域の不動産市場や経済状況も影響するため、専門家のアドバイスを受けることも必要になります。

住み替えが必要となったとき

ライフステージの変化に伴い、住み替えを検討することは珍しくありません。

例えば、結婚や子供の誕生によってより広い住居が必要になった場合や、転職や転勤に伴い新しい地域に引っ越す必要がある場合が該当します。

このような状況では、現在のワンルームマンションを売却して、新たな住居購入の資金に充てることが現実的です。

特に需要が高まる春や秋の引っ越しシーズンに売却することで、買い手が見つかりやすく、好条件で取引できる可能性が高まります。

また、住み替え先の住宅市場とも連動してタイミングを計ることが求められます。

引越し先の住宅市場が高騰している場合、早めに現住居を売却し、住み替えを行うことで資金繰りの安定を図ることが可能です。

資金が必要となったとき

急な出費や投資機会が訪れた際に、ワンルームマンションの売却を考えることがあります。

子供の教育費や医療費など、まとまった資金が必要になる場面はさまざまでしょう。

このような場合、マンションの売却によって資金を調達するのは有効な手段です。

しかし、焦って売却すると本来得られるはずの価格よりも低く売却してしまうリスクがあります。

そのため、売却の際は市場価格をしっかりと調査し、少しでも高く売却できるタイミングを見計らうことが重要です。

市場が好調な時期や買い手が増えるシーズンを狙うことで、より高い価格での売却が期待できます。

また、売却による税金や諸費用も考慮に入れ、実際に手元に残る金額をしっかりと把握しておくことが大切です。

資金が必要だからといって慌てることなく、冷静に最適な売却時期を見極めることが成功への鍵となります。

投資用のワンルームマンションの場合

投資用ワンルームマンションの売却を検討する際には、いくつかの重要なタイミングがあります。

投資物件は、その収益性が大きな判断基準となりますが、市場環境や個別の物件状況によっても、売却の判断は左右されます。

例えば、市場において希望価格を超える競合物件が出回っている時期や、景気動向や地価の上昇が見られる場合、また保有期間が一定の年数を経過したときや、収支が悪化している状況などが挙げられます。

希望価格を超える競合が市場に出ている時期

不動産市場には周期的な変動があり、投資用ワンルームマンションもその影響を受けます。

市場において、自身の物件の希望価格を超える競合物件が出ている時期は、売却を検討する絶好のタイミングです。

このような時期には、買い手が競合物件と比較検討するため、売却価格を適正に設定すれば短期間での売却が期待できます。

また、競合物件が多い場合、買い手にとって選択肢が増えるため市場全体が活性化しやすくなります。

そのため、売却する際には他の物件と差別化を図る工夫も大切になります。

物件をリノベーションし付加価値を提案することで、競合に対して有利な条件を作り出すことができます。

景気動向や地価が上がっている

景気が上向いている時期や、地価が上昇しているエリアに投資用ワンルームマンションを保有している場合も、売却のタイミングとして適しています。

景気が良好な時期には、不動産市場も活況を呈し、物件の価値が上昇する傾向があります。

特に、地価が上昇しているエリアでは、将来的な資産価値の増加が期待されるため、投資家の注目を集めやすくなります。

このような時期に物件を売却することで、購入時よりも高い価格での売却が可能となり、投資のリターンを大きく伸ばすことができます。

保有期間が5年以上になったとき

投資用ワンルームマンションは保有期間が5年以上の場合、売却を検討し始めるタイミングになります。

特に物件の価値が購入時よりも上昇している場合、売却することで大きな利益を得ることができます。

また、保有期間が5年以上になると、税制上のメリットも享受できる可能性があります。

具体的には、長期譲渡所得として扱われることで、税率が軽減されるため、手元に残る利益が増えやすくなります。

ただし、保有期間が長くなることで、物件の老朽化や維持費の増加が懸念されるため、売却前には物件の状態をしっかりと確認するようにしてください。

さらに、保有期間中に賃貸収入を得ている場合、収益性の見直しを行い、収益が安定しているうちに売却を検討することで、より高いリターンを得ることが可能です。

収支がマイナスになっている

投資用ワンルームマンションの収支がマイナスになっている場合、売却の検討も選択肢のひとつになるでしょう。

特に、家賃収入が維持費やローン返済額を下回る場合、毎月のキャッシュフローが悪化し、長期的な保有が難しくなることがあります。

また、売却によって得られた資金をより収益性の高い投資先に振り向けることもひとつの手です。

収支が赤字になっている

収支が赤字になっている場合も、売却を検討すべきタイミングです。

収支が赤字であるということは、家賃収入がローン返済や管理費、修繕費を下回っていることを意味します。

このような状況が続くと、投資全体が負担となり、資産運用の効率が悪化します。

赤字の状態で物件を保有し続けることは、将来的なリスクを高めることにもつながります。

ワンルームマンション売却の主な流れ

ワンルームマンションを売却する際には、スムーズな取引を進めるために、売却の流れをしっかりと把握しておくことが必要です。

ここからは売却までの一連の流れを紹介します。

相場を把握する

ワンルームマンションを売却する際の第一歩は、現在の市場相場を正確に把握することです。

相場を理解することで、売却価格の設定が適正となり、買い手をスムーズに見つけやすくなります。

相場は、物件の立地、築年数、設備、間取り、周辺環境など、多くの要素によって決まります。

また、不動産市場は常に変動しているため、最新のデータを参考にすることが求められます。

インターネットを活用して、同じエリアの類似物件の売却価格を調べたり、不動産ポータルサイトで価格のトレンドを確認したりする方法があります。

さらに、複数の不動産会社に相談し、相場感を掴むのもひとつの手段です。

相場をしっかりと把握することで、売却価格の交渉においても優位に立つことができ、短期間での売却を実現する可能性が高まります。

また、相場に応じた価格設定を行うことで、適正価格での売却が可能となり、資産運用の効率を高めることができます。

不動産会社に査定を依頼する

相場を把握した後は、不動産会社に物件の査定を依頼します。査定を通じて、実際の売却価格をより具体的に見積もることができます。

不動産会社は、物件の特徴や周辺の取引実績、現在の市場状況などを考慮して査定を行いますが、査定には机上査定と訪問査定の2種類があります。

机上査定は、インターネットを通じて手軽に行えるもので、主に物件の基本情報をもとに概算価格が提示されます。

ただし、ネットではマンションの状態を詳しく把握することはできないため、ざっくりとした査定額しか把握できません。

一方、訪問査定の場合は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪問し、詳細な状態を確認したうえで、より精度の高い価格が提示されます。

査定を依頼するおすすめの流れとしては、まずは一括査定サイトを利用し、複数社から査定額を提示してもらったうえで、より査定額が高い不動産会社に訪問査定を依頼するのが安心かと思います。

不動産会社と媒介契約を締結する

査定結果を把握したら、次に不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約は、不動産会社に売却活動を正式に依頼するための契約です。

この契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

専属専任媒介契約

まず、専属専任媒介契約は、1社の不動産会社にのみ売却を依頼するもので、売主自身が直接買い手を見つけることができない代わりに、担当会社が精力的に売却活動を行ってくれます。

専任媒介契約

次に、専任媒介契約は、1社の不動産会社に依頼する点では専属専任媒介契約と同様ですが、売主自身が買い手を見つけることができる点が異なります。

一般媒介契約

最後に、一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却を依頼することができ、広く売却活動を展開するのに適しています。

ただし、どの契約を選ぶかによって、不動産会社の対応や売却スピードに影響が出る可能性があるため、自身の状況や希望に応じて慎重に選択することが重要です。

媒介契約を結ぶ際には、契約内容や手数料についても十分に確認し、納得の上で契約を進めましょう。

契約条件を決める

媒介契約を締結した後は、実際の売却条件を決める段階に進みます。

売却価格はもちろん、引渡し時期や支払い方法、売主と買主の負担分担など、細かな条件について不動産会社と協議を行います。

特に売却価格は、最も重要な要素であり、適正な価格設定が求められます。

過度に高い価格を設定すると、売却が長引くリスクがある一方、低すぎる価格では適正な利益が得られません。

市場動向や物件の特性、査定結果などを総合的に考慮し、売主にとって最適な価格を設定することが重要です。

また、引渡し時期についても、買主の希望や自身のスケジュールに合わせて柔軟に調整する必要があります。

さらに、売却に伴う費用負担の分担についても事前に明確にしておくことで、後々のトラブルを避けることができます。

契約条件を確定させる際には、不動産会社としっかりとコミュニケーションを取り、双方が納得できる形で契約を進めましょう。

決済・引渡し

契約が成立したら、次に進むのは決済と引渡しのステップです。

決済とは、買主から売主に対して物件の代金が支払われる手続きであり、通常は銀行などの金融機関で行われます。

この際、売却価格の全額が支払われることを確認し、同時に登記移転手続きも進めます。

登記移転手続きは、売却物件の所有権を買主に移す重要な手続きであり、司法書士が関与することが一般的です。

また、引渡し時には、物件の鍵を買主に渡すとともに、物件の現況確認を行います。

引渡し前には、物件内の荷物を全て撤去し、クリーニングを済ませておくことが必要です。

引渡しが完了することで、売主としての責任はほぼ終了しますが、万が一、瑕疵（かし）担保責任が発生する場合には、その対応が必要となることもあるため、事前に不動産会社と確認しておくと安心です。

決済と引渡しは、売却手続きの最終段階であり、スムーズに完了させるためには、事前準備をしっかりと行うことが大切です。

確定申告

ワンルームマンションの売却が完了した後、忘れてはならないのが確定申告です。

売却によって得た利益（譲渡所得）は、所得税や住民税の課税対象となります。

譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額で計算され、これに対して一定の税率が適用されます。

不動産の保有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得として扱われ、税率が高くなりますが、5年以上保有していた場合は長期譲渡所得として税率が軽減されることがあります。

確定申告の際には、売却に関する全ての書類（売買契約書、登記簿謄本、取得費や譲渡費用の領収書など）を揃えておくことが必要です。

また、損失が出た場合でも、ほかの所得と相殺できる特例が適用されることがあるため、しっかりと申告を行うことが大切です。

確定申告は、通常、翌年の2月16日から3月15日までの間に行われますが、忘れずに期限内に申告を済ませましょう。

正確な確定申告を行うことで、余計な税金を支払わずに済み、また税務署からの指摘を受けるリスクを軽減することができます。

投資用ワンルームマンションを売却する場合は地位承継通知が必要

投資用ワンルームマンションを売却する際には、「地位承継通知」が必要になることをご存知でしょうか。

地位承継通知とは、物件の売却に伴い、賃貸借契約に基づくオーナーの権利と義務を新しい所有者に引き継ぐために行う手続きです。

これは、賃貸中の物件を売却する際に特に重要であり、法律的にも義務づけられています。

売却後、新しいオーナーは旧オーナーが持っていた賃貸借契約の地位を引き継ぎ、引き続き賃借人と契約を維持することになります。

この通知を適切に行わなければ、賃借人とのトラブルが発生するリスクが高まるため、慎重に対応することが求められます。

地位承継通知は、売却契約が成立した後に速やかに行う必要があります。

通知は書面で行い、賃借人に対して新オーナーの連絡先や今後の家賃支払い方法など、必要な情報を明示します。

また、賃借人にとっても、オーナー変更に伴う手続きがスムーズに進むことで、安心して居住を続けることができます。

ワンルームマンション売却にかかる費用

ワンルームマンションを売却する際には、さまざまな費用が発生します。

これらの費用をあらかじめ把握しておくことで、売却後の手取り額を正確に予測し、資金計画を立てやすくなります。

売却に伴う費用は主に諸費用と税金に分かれます。

諸費用

ワンルームマンションの売却にかかる諸費用は、主に仲介手数料、登記費用、引越し費用、修繕費などが含まれます。

仲介手数料

まず、仲介手数料は不動産会社に支払う費用で、一般的には売却価格の3％に6万円を加えた金額に消費税を加算したものが上限となります。

この費用は売却が成功した際に支払うもので、物件の宣伝や売買契約の交渉など、さまざまなサポートを受けるための対価です。

登記費用

登記費用は、物件の所有権を買主に移転する際に発生する費用です。

司法書士に依頼するのが一般的で、その報酬や登録免許税が含まれます。

加えて、売却前に物件の修繕が必要な場合、その費用も考慮に入れておく必要があります。

特に、物件の状態が悪い場合、修繕費用がかさむことがあるので、事前に点検を行い、必要な箇所を適切に修繕することが必要となります。

引越し費用

また、引越し費用や、売却のためのクリーニング費用も忘れてはなりません。

これらの費用を正確に見積もり、予算に組み込んでおくことで、売却後の資金計画に狂いが生じることを防げます。

税金

ワンルームマンションを売却した際には、税金が発生することがあります。代表的なものが譲渡所得税です。

譲渡所得税は、物件の売却によって得た利益（譲渡所得）に対して課税されるもので、売却価格から取得費（購入時の費用）や譲渡費用（仲介手数料や登記費用など）を差し引いた額に対して税率が適用されます。

譲渡所得税の税率は、物件の保有期間によって異なります。保有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得として扱われ、税率が高くなります。

一方、5年以上保有していた場合は長期譲渡所得として税率が軽減されます。

また、売却時に損失が出た場合でも、確定申告を行うことでほかの所得と相殺することができる場合があります。

これを損益通算といい、税負担を軽減するために活用されることが多いです。

さらに、住民税も譲渡所得に対して課税されるため、所得税と合わせて計算しなければなりません。

また、購入時に支払った不動産取得税の還付や、税金の減免制度なども利用できる場合がありますので、事前に税務署や専門家に相談して、最適な対応を検討することが重要です。

このように、ワンルームマンションの売却には諸費用や税金がかかるため、事前にしっかりと準備をしておくことで、売却後の資金運用に役立てることができます。

ワンルームマンション売却時の注意点

ワンルームマンションを売却する際には、いくつかの重要なポイントに注意する必要があります。

これらの注意点を理解しておくことで、売却プロセスをスムーズに進め、最良の結果を得ることができます。

ローン残債の確認、売却方法の選択、信頼できる不動産会社の選定は、成功する売却のために欠かせない要素です。

ローン残債を確認しておく

ワンルームマンションを売却する際、まず確認すべきなのがローンの残債です。

ローンが残っている状態で売却を行う場合、売却代金でローンを完済できるかどうかが重要なポイントとなります。

売却価格がローン残債を下回る場合、追加で返済資金を用意しなければならないため、資金計画に影響を及ぼします。

そのため、売却を検討し始めた段階で、ローン残債の確認を行い、現在の市場価格と比較して売却が現実的かどうかを判断する必要があります。

残債が多い場合、リスケジュール（返済期間の延長）や、売却後に不足分を補うためのローン再契約を検討することもひとつの方法です。

さらに、売却後にローンが残ってしまう場合でも、金融機関との交渉次第で柔軟な対応が可能な場合があります。

また、ローンが残っている物件の売却には、抵当権の抹消手続きが必要です。

これには、売却代金を用いてローンを完済し、抵当権を抹消するための手続きが含まれます。

この手続きは通常、司法書士が代行しますが、費用が発生するため、事前に確認しておくと良いでしょう。

誠実で信頼できる不動産会社・営業担当者を選ぶ

ワンルームマンションの売却を成功させるためには、誠実で信頼できる不動産会社と営業担当者を選ぶことが不可欠です。

良い不動産会社は、売主の立場に立って親身に対応し、適切なアドバイスを提供してくれます。

選ぶ際には、まず実績を確認することが重要です。

過去に同様の物件をどのように売却したか、またその結果はどうだったかを調べることで、その会社の能力を見極めることができます。

さらに、担当者の対応も非常に重要です。

信頼できる担当者は、コミュニケーションが円滑で、売主の希望や懸念に対して丁寧に対応してくれます。

また、物件の査定や販売戦略についても、透明性を持って説明し、売主が納得できるような提案を行います。

担当者との相性も重要なポイントであり、初対面での印象やコミュニケーションの質を重視しましょう。

最後に、契約内容も慎重に確認することが求められます。媒介契約書には、手数料や販売活動の範囲、契約解除条件などが記載されています。

これらの条件が売主にとって適切かどうかを確認し、疑問点があれば担当者にしっかりと尋ねることが大切です。

誠実で信頼できる不動産会社と営業担当者を選ぶことで、ワンルームマンションの売却をスムーズかつ成功裏に進めることが可能となります。

まとめ

最後に、ワンルームマンションを売却するうえで、もっとも重要なのは売却の目的や状況に応じて適切な判断を下すことです。

ワンルームマンションに限らず、不動産は需要に応じて物件価格が大きく変わることがあります。

常にアンテナをはり、最新情報を集めておくことで、より有利に売却を進められるでしょう。

今回紹介した売却方法を考慮しながら、ぜひ自分にあった売却プランを立ててみてください。