もくじ

古家付き土地を売却する際に、解体費用や節税策、そして売却時の注意点を理解しておくことは非常に重要です。

この記事では、これらのポイントについて詳しく解説します。売却をスムーズに進めるための参考にしてください。

古家付き土地とは？

古家付き土地とは、既に建物が建てられたままの状態で売り出されている土地のことを指します。

この「古家」とは、築年数が経過し、物理的な劣化が見られる住宅のことが多く、居住用途としての価値は低い場合が一般的です。

しかし、このような土地は、土地自体の価値を重視する購入希望者にとっては魅力的な選択肢となることもあります。

古家付き土地は、リノベーションや解体を前提とした購入が想定されるため、そのまま住むことを目的とした住宅の売買とは異なる特徴を持っています。

古家付き土地の購入には、解体費用やリノベーション費用の負担が伴うため、購入者にとってはコスト面での注意が必要です。

一方で、売却者にとっては、古家を解体する手間を省くことができるというメリットもあります。

また、土地の利用方法や将来的な開発計画に柔軟性を持たせたい場合、古家付きのまま土地を売却することが適切な選択肢となることも少なくありません。

古家が残ったまま土地を売却するメリット・デメリット

古家が残ったまま土地を売却する際には、いくつかのメリットとデメリットが存在します。

これらを理解することで、売却方法として最適な選択をするための判断材料を得ることができるでしょう。

メリット①：解体費用がかからない

古家付き土地を売却する最大のメリットは、解体費用を負担する必要がないことです。

建物を解体するには通常、数十万円から数百万円の費用がかかります。

とくに木造家屋であれば比較的安価で解体できる場合もありますが、鉄筋コンクリート造や特殊な構造を持つ建物の場合、費用はさらに高額になります。

売却する場合は、解体費用が発生しないため、負担額が少なくなります。

また、古家付きのまま売却することで、のちに買い手がリノベーションをすることもできます。

メリット②固定資産税を節税できる

古家が残った状態で土地を所有している場合、固定資産税を節税できるケースがあります。

通常、空き地に対する固定資産税は、住宅が建っている土地よりも高額に設定されることが多いです。

これは、住宅用地の特例措置による減税が適用されるためです。

具体的には、200㎡以下の部分に対しては税額が6分の1、200㎡を超える部分に対しては3分の1に軽減されます。

この特例措置は、たとえ古家であっても適用されるため、建物を解体せずにそのまま残しておくことで、固定資産税の節約につながります。

これにより、所有者は維持費用を抑えながら土地を所有し続けることができます。

この節税効果は、長期間にわたる所有を考える際に大きな利点となります。

メリット③契約不適合責任が免責になる場合も

契約不適合責任とは、売却された物件が契約内容に適合していない場合に売主が負う責任のことを指し、古家付き土地の場合、建物の状態が現状有姿（現状のまま）での売買となることが多く、その際にはこの責任が免責されることがあります。

具体的には、売主が建物の状態について明確に説明し、買主がそれを了承した上で契約が成立する場合、売主は後から発生する瑕疵（欠陥）に対する責任を免れることができます。

これにより、売却後に追加の修繕費用や損害賠償請求を受けるリスクが軽減されるため、売主にとっては安心して売却を進めることができるのです。

デメリット①買い手が付きにくくなる可能性がある

とくに古家の状態が悪く、すぐに住むことが難しい場合やリノベーションや解体を前提とした購入を希望しない買い手にとっては、購入のハードルが高くなります。

また、古家が残っていることによって土地の利用方法が制限されることもあり、潜在的な買い手層が限定される可能性があります。

さらに、現状有姿での売買となるため、買い手は追加のリノベーション費用や解体費用を考慮する必要があり、その結果、購入意欲が低下することがあります。

このため、古家付き土地の売却は、通常の住宅や更地の売却と比べて、時間がかかる可能性がある点に注意が必要です。

デメリット②相場よりも価格が低くなる

古家が残っていることで、土地そのものの価値が評価されにくく、結果として市場価格よりも低い価格での売却を余儀なくされることがあります。

これは、買い手が古家の解体費用やリノベーション費用を考慮したうえで購入を検討するため、そのぶん土地の価値が減額されるからです。

また、古家付き土地の場合、売却が長引くことで価格を引き下げざるを得なくなるケースもあります。

時間が経つにつれて価格交渉において不利な立場に立たされることもあるため、売却価格がさらに下がるリスクが存在します。

古家を解体して売却するメリット・デメリット

古家を解体してから土地を売却することには、さまざまなメリットとデメリットがあります。

解体後の土地売却は、土地の市場価値や売却のスピードに大きく影響するため、慎重な検討が必要です。

メリット①流動性が高くなる

古家を解体して更地にすることで、土地の流動性が格段に高くなります。

流動性が高いとは、売却しやすい状態になるという意味です。

古家が残ったままでは、購入者はリノベーションや解体の手間や費用を考慮する必要があり、購入をためらう可能性があります。

しかし、更地であれば、購入後にすぐに新しい建物を建てることができるため、幅広い購入層にとって魅力的な物件となります。

また、更地は土地の利用方法が柔軟であるため、住宅地としてだけでなく、商業用地や駐車場など多用途に利用できる可能性があります。

これにより、購入希望者の選択肢が広がり、結果的に売却のスピードが速まることが期待できるでしょう。

さらに、更地は購入者にとってのリスクが少なく、安心して購入に踏み切ることができるため、競争が激しい市場でも有利に売却を進めることが可能です。

メリット②土地の状態を確認しやすい

古家を解体して更地にすることで、土地の状態を確認しやすくなります。

これにより、購入希望者にとっては、地盤の状態や土地の形状、隣接する道路との関係などを直接確認できるため、安心して購入を検討することができます。

古家が残っている状態では、建物が土地の一部を隠してしまうため、地盤の不安定さや水はけの悪さといった潜在的な問題が見えにくくなります。

また、更地であれば、地質調査や測量が容易に行えるため、購入希望者に対して具体的なデータを提供することが可能です。

これにより、購入後の土地利用に対する安心感が高まり、取引がスムーズに進むことが期待されるでしょう。

とくに、住宅地としての利用を検討している場合、地盤の強度や土地の形状は重要な要素となるため、更地の状態で売却することで、購入希望者の不安を取り除き、取引成立の可能性が高まります。

デメリット①解体費用がかかる

古家を解体して更地にする際の最大のデメリットは、解体費用がかかることです。

解体費用は、建物の構造や大きさ、立地条件によって異なりますが、一般的には数十万円から数百万円に及ぶことがあります。

とくに、鉄筋コンクリート造や特殊な建材が使用されている場合、解体費用が大幅に増加する可能性があります。

また、解体の手続きや実際の工事には一定の期間を要します。

そのため、すぐに売却したい場合には、解体作業が売却スケジュールに影響を与える可能性があります。

さらに、解体後に廃棄物の処理費用が発生する場合もあり、これも売主にとって追加の負担となります。

解体費用を負担することは、最終的な売却価格を考慮したうえで、慎重に判断する必要があります。

デメリット②古家付きよりも固定資産税が高くなる

古家を解体して更地にすると、固定資産税が高くなる可能性があります。

日本では、住宅が建っている土地に対しては住宅用地の特例措置が適用され、固定資産税が軽減される仕組みがあります。

しかし、建物を解体して更地にするとこの特例措置が適用されなくなり、結果として固定資産税が増額されることになります。

具体的には、200㎡以下の土地に対しては税額が6分の1、200㎡を超える部分については3分の1に軽減される特例措置が、更地にすることで適用外となります。

これにより、解体後に土地を長期間保有する場合、固定資産税の負担が大幅に増加する可能性があります。

とくに売却が予想以上に長引いた場合には、売主にとって大きな経済的負担となることがあります。

家の解体費用はどれくらい？

家の解体を検討する際、最も気になるのはその費用です。

解体費用は建物の構造や大きさ、立地条件などさまざまな要因によって異なりますが、一般的な相場や見積もりの取り方を知っておくことが大切です。

家の解体費用は大きく分けて「建物の解体費用」と「廃棄物の処理費用」に分かれます。

これに加えて、場合によっては「地盤の整地費用」や「解体に伴う手続き費用」がかかることもあります。

これらの費用を総合して、解体にかかるコストを見積もる必要があります。

解体費用の相場

一般的に、家の解体費用は建物の構造によって異なります。

木造住宅の場合、1坪あたりの解体費用は約2万円から4万円が相場とされています。

一方、鉄筋コンクリート造の建物では、1坪あたり約4万円から6万円、鉄骨造の場合は約3万円から5万円程度が目安となります。

例えば、30坪の木造住宅を解体する場合、60万円から120万円程度の費用がかかる計算になります。

ただし、解体費用は建物の立地や解体の難易度によっても大きく変動します。

周囲に建物が密集している都市部では、作業スペースが限られているため、解体作業が難しくなり、費用が高くなる傾向があります。

また、アスベストを含む建材が使用されている場合、その処理には特別な手続きや費用が必要となり、解体費用が増加します。

見積もりの取り方

解体費用の見積もりを取る際には、複数の業者に依頼することが重要です。

最低でも3社程度から見積もりを取り、それぞれの内容を比較検討するようにしましょう。

見積もりを依頼する際には、建物の坪数や構造、立地条件、特別な要因（アスベストの有無など）を正確に伝えることで、より正確な見積もりが得られます。

見積もりを比較する際には、単純に費用の総額だけでなく、費用に含まれる項目や追加費用の有無についても確認することが重要です。

例えば、見積もりには「廃棄物処理費用」が含まれているかどうか、解体後の「整地費用」が別途発生するかどうかなどを確認しましょう。

また、解体に伴う申請手続きや近隣への挨拶など、付帯業務が含まれているかも確認しておくと安心です。

解体に伴うその他の費用

解体費用に加えて考慮すべき費用として、地盤の整地費用があります。

解体後の土地をそのまま売却する場合や、新たな建物を建てる場合、地盤を整えるための費用が必要になることがあります。

整地費用は土地の広さや状態によって異なりますが、一般的には数万円から数十万円程度が目安となります。

また、解体に伴う申請手続きにも費用がかかる場合があります。

とくに、都市計画区域内での解体作業やアスベストが含まれる建材の処理には、事前に自治体への申請が必要となり、その手続きにかかる費用が発生します。

これらの手続き費用は数千円から数万円程度ですが、自治体によって異なるため、事前に確認しておくことが大切です。

解体費用を抑えるポイント

解体費用を抑えるためには、いくつかのポイントがあります。

まず、複数の業者から見積もりを取り、価格競争を促すことが有効です。

また、建物の状態を事前に把握し、アスベストの有無や特殊な建材の使用について確認しておくことで、追加費用を回避することができます。

さらに、解体作業のタイミングも費用に影響を与える要因です。

解体業者の繁忙期（春や秋）を避け、閑散期に依頼することで、費用を抑えることができる場合があります。

また、自治体によっては解体費用の一部を補助する制度を設けていることがあるため、利用できる補助金や助成金について事前に調べておくと良いでしょう。

古家付き土地の売却にかかる税金は？

古家付き土地の売却には、さまざまな税金や費用がかかります。

売却後の手取り額を正確に把握するためには、これらの税金や諸費用について理解しておくことが重要です。

また、適切な節税対策を講じることで、負担を軽減することも可能です。

諸費用

古家付き土地を売却する際には、税金以外にもさまざまな諸費用が発生します。

これらの費用は、売却価格から差し引かれるため、実際に手元に残る金額を把握するためには、正確に見積もっておく必要があります。

仲介手数料

まず、仲介手数料が挙げられます。

仲介手数料は、不動産会社に支払う手数料で、通常は売却価格の3％に6万円を加えた金額に消費税を加えた額が上限とされています。

例えば、売却価格が2,000万円の場合、仲介手数料は約72万円（税込）となります。

この費用は売却成功時にのみ発生しますが、売却金額に大きく影響を与えるため、慎重に考慮する必要があります。

登記費用

次に、登記費用です。古家付き土地を売却する際には、所有権移転登記が必要になります。

登記費用は、司法書士に依頼する場合の手数料や登録免許税が含まれます。

登録免許税は、通常は売却価格の0.4％ですが、場合によっては軽減措置が適用されることもあります。

解体費用

また、古家の解体費用が発生する場合もあります。

古家を解体してから売却する場合、解体費用が必要となり、この費用も売却前に支払う必要があります。

解体費用については前述のとおり、建物の構造や立地条件によって異なるため、事前に見積もりを取得しておくことが大切です。

さらに、場合によってはリフォーム費用がかかることもあります。

古家の状態が悪い場合、少しでも高く売却するためにリフォームやクリーニングを行うことがありますが、この費用も売却前にかかる諸費用のひとつです。

税金

古家付き土地の売却に伴い、いくつかの税金が発生します。

これらの税金を適切に計算し、納税することが必要です。

まず、最も大きな税金として「譲渡所得税」があります。

譲渡所得税は、売却によって得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。

譲渡所得は、売却価格から取得費（購入時の費用）と譲渡費用（仲介手数料や登記費用など）を差し引いた額となります。

この譲渡所得に対して、所有期間によって異なる税率が適用されます。

所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得として扱われ、所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％が課されます。

所有期間が5年を超える場合は、長期譲渡所得として扱われ、税率が低くなり、所得税10％、住民税4％、復興特別所得税0.315％が適用されます。

例えば、譲渡所得が500万円の場合、短期譲渡所得なら約100万円、長期譲渡所得なら約70万円の税金が発生します。

次に、固定資産税の精算があります。土地や建物を所有している場合、固定資産税は年単位で課税されますが、売却した際は売却日を基準にして売主と買主の間で日割り計算を行い、精算するのが一般的です。

固定資産税の精算金額は、売却時期や売却価格に応じて変動しますが、この精算金も売却に伴う税金として考慮する必要があります。

また、場合によっては住民税も考慮する必要があります。住民税は前年の所得に基づいて計算されます。

譲渡所得が発生した場合、その所得も加算されるため、翌年の住民税が増額される可能性があります。

とくに、譲渡所得が大きい場合には、住民税の負担が大幅に増えることがあるため、事前に把握しておくとよいでしょう。

節税対策としては、一定の条件を満たす場合には「特別控除」や「軽減税率」の適用を受けることもできます。

例えば、居住用財産を売却した場合、3,000万円までの特別控除が適用されることがあります。

また、相続によって取得した不動産を売却する際にも、相続税の取得費加算の特例が適用される場合があります。

これらの特例を適用することで、譲渡所得税の負担を大幅に軽減することが可能です。

古家を解体したほうがいいケース

古家付き土地の売却を検討する際、古家を解体するかどうかは重要な判断ポイントです。

解体することで売却がスムーズに進む場合や、高値で売却できる可能性が高まることがあります。

とにかく早く売りたい場合

古家を解体することで、土地を早く売却できる可能性が高まります。

一般的に、古家が残ったままの土地よりも、更地の方が買い手としても用途の幅が広がり、売却がスムーズに進むことが多いです。

古家があると、購入者はその状態を考慮してリノベーションや解体の費用を見込む必要があり、そのため購入の決断に時間がかかることがあります。

しかし、更地であればそのまま新しい建物を建てる準備が整っているため、購入者にとってのハードルが低くなり、結果として早期の売却が可能となります。

また、古家を解体することで、土地の状態を明確に示すことができるため、購入者が安心して取引に踏み切ることができます。

とくに、古家の状態が悪く、すぐに居住できないような場合は、更地にすることで土地の価値を最大限に引き出し、スムーズな売却を実現することができます。

少しでも高く売りたい場合

古家を解体することは、土地を少しでも高く売却するための有効な手段です。

古家が残っている状態では、そのリノベーションや解体にかかるコストが購入者にとっての負担となり、その分土地の価格を下げて交渉される可能性があります。

しかし、更地であれば購入者はそのまま土地を利用できるため、土地の評価額がそのまま売却価格に反映されやすくなります。

さらに、更地にすることで土地の利用用途が広がり、購入希望者のニーズに応じた価格設定が可能になります。

例えば、住宅用地だけでなく、商業用地や駐車場用地としても利用できる土地であれば、購入者の選択肢が増えるため、競争入札によって価格が上昇する可能性があります。

また、古家がある場合、建物の老朽化や劣化が土地の魅力を損ない、価格が抑えられることがありますが、これを解体することで土地のポテンシャルを最大限に活かし、高値での売却を目指すことができます。

とくに、周辺の土地価格が上昇している地域や、再開発が進んでいるエリアでは、更地にすることで市場のニーズに合わせた価格設定が可能となり、売却価格の最大化を図ることができます。

購入者にとっても、すぐに利用可能な状態での土地は魅力的であり、その結果、交渉が有利に進むことが期待されます。

古家付きのまま売りに出したほうがいいケース

古家付き土地の売却を検討する際、必ずしも解体が最善の選択とは限りません。

古家をそのまま残して売りに出すことが適切なケースもあります。

土地の利用可能性が広がる

古家付きのまま土地を売却することで、購入者にとっての土地の利用可能性が広がることがあります。

古家が残っている場合、購入者はリノベーションや再利用、あるいは解体後に新しい建物を建てるといったさまざまな選択肢を持つことができます。

このような柔軟性は、購入者にとって大きなメリットとなり、売却の際に競争力を高める要因となります。

例えば、古家をリノベーションして利用することで、費用を抑えながら新しい生活を始めることができる点は、コスト意識の高い購入者にとって魅力的です。

また、建物の一部を残しつつ増改築を行うことで、既存の建物の個性や歴史を活かした新しい住まいを提供することができます。

こうしたクリエイティブなアプローチは、とくにデザインや建築に興味がある層にアピールすることができます。

さらに、土地自体が再開発や商業利用の可能性を秘めている場合、古家をそのまま残すことで、購入者が最適なタイミングで解体や再利用を行う選択肢を持てるようになります。

このように、古家が残っていることで土地の利用可能性が広がり、購入者のニーズに応じた柔軟な提案が可能になるため、売却の機会を逃さずに済むというメリットがあります。

古家の状態確認がなくなり取引がスムーズに進む

古家をそのまま残して売却することで、取引がスムーズに進むことがあります。

とくに、現状有姿のままで売却する場合、買主が古家の状態を確認し、その状態を受け入れた上で取引が行われるため、後々のトラブルを避けることができます。

現状有姿での取引では、売主は古家の状態について詳しく説明し、買主はその情報をもとに納得したうえで購入を決定します。

これにより、売主は契約不適合責任を免れることができ、売却後のトラブルや追加の修繕義務を負うリスクが低減されます。

古家がかなり老朽化している、修繕が必要な箇所が多いといった場合は、この方法が非常に有効です。

また、古家付きのまま売却することで、解体にかかる時間や手間を省くことができます。

解体には通常、数週間から数ヶ月の時間がかかることがあり、その間に市場の状況が変わるリスクもあります。

古家を残して売却することで、すぐに売りに出せる状態となり、タイムリーな売却が可能になります。

これにより、早期の売却が求められる場合や、市場の変動を避けたい場合に、取引を迅速に進めることができるのです。

このように、古家を残したまま売却することは、土地の利用可能性を広げ、取引をスムーズに進めるための有効な方法となり得ます。

購入者に対して柔軟な選択肢を提供しつつ、売主にとってもリスクを軽減し、スピーディーな取引を実現できるというメリットもあります。

売却の際には、これらの要素を考慮して最適なアプローチを選ぶことが重要です。

まとめ

古家付き土地の売却を検討する際には、解体するかどうかの判断が大きなポイントとなります。

解体することで、早期の売却や高値での売却が期待できる場合がありますが、一方で解体費用や固定資産税の増加といったデメリットも考慮しなければなりません。

最終的には、自身の状況や市場動向を総合的に考慮し、慎重に判断することが大切になります。