もくじ

土地の購入や売却を考える際、最も気になるのが土地の価格でしょう。

土地の価格は地域やその周辺環境、経済情勢などさまざまな要因に左右されます。

土地の売買は大きな資産に関わる事のため、その相場を正確に把握することは重要です。

土地の評価額を知ることで、適正な価格で売却や購入ができるだけでなく、将来的な税金や維持費の見積もりにも役立ちます。

本記事では、土地の相場価格を調べる具体的な方法と、価格を決定するおもな要素について、わかりやすく解説します。

土地の相場価格を調べる方法

土地の相場価格は、いくつかの方法で調べられます。

どの方法を選ぶかは、調べる目的や精度に応じて変わってきますが、最も一般的なものとして公的な価格指標や民間の情報サービスがあります。

それぞれに長所と短所があるため、複数の方法を組み合わせて確認するのがよいでしょう。

ここでは、代表的な5つの方法を紹介します。

公示地価

公示地価は、国土交通省が毎年3月に発表する公的な土地の価格指標で、全国の「標準地」と呼ばれる土地1㎡について評価した価格です。

この標準地は、各地の代表的な地点を選び、売買や融資の参考価格として使われます。

また、相続税評価、固定資産税評価の基準としても活用されており、非常に信頼性の高いデータとなります。

公示価格は次のように決定されています。

• 調査機関：国土交通省
• 基準日：毎年1月1日
• 基準地点数：26,000地点
• 対象地域：基本的に都市計画区域内
• 公表時期：毎年3月
• 評価方法：不動産鑑定士2名以上による鑑定

公示地価のデータは国土交通省のサイトで簡単に見ることができ、各地域ごとの価格変動や推移も確認できます。

土地価格の相場を知りたい場合、まずは公示地価をチェックするのが良いでしょう。

ただし、地域によっては標準地が少ない場合があり、そのエリア全体の価格を網羅しているわけではないため、他のデータもあわせて確認するのが良いでしょう。

公示価格検索：国土交通省　不動産情報ライブラリ

基準地価

基準地価は、各都道府県が毎年9月に発表する「基準値」1㎡の価格で、公示地価と似た役割を持ちますが、違いはその時期と対象地域です。

基準地価は7月1日時点の価格を基準にしています。

公示地価が1月1日時点の価格であるのに対し、半期の違いがあるため、年の途中での市場動向を把握できます。

また、基準地価は都市計画区域外も対象区域となっている点が特徴です。基準地価は次のように決定されています。

• 調査機関：都道府県
• 基準日：毎年7月1日
• 基準地点：21,000地点
• 対象地域：都市計画区域外も算定
• 公表時期：毎年9月
• 評価方法：不動産鑑定士1名以上による鑑定

基準地価は、地域の特性により強く焦点を当てた評価がおこなわれます。

そのため、地域密着型の情報として活用できる点が特徴です。

公示地価とあわせて確認すれば、年間の相場変動をより詳細に確認できるでしょう。

基準地価も、公示地価と同じく国土交通省のサイトより簡単に確認することができます。

基準地価検索：国土交通省　不動産情報ライブラリ

路線価

路線価は、国税庁が毎年7月に発表する土地の評価額で、おもに相続税や贈与税の算出に使われます。

具体的には、道路に面する土地1㎡あたりの評価額を示しており、主要な道路に面した土地の価値を把握することができます。

路線価は次のように決定されています。

• 調査機関：国税庁
• 基準日：毎年1月1日
• 基準地点：約33万6000地点
• 対象地域：全国の民有地の宅地、田、畑、山林等
• 公表時期：毎年7月
• 評価方法：不動産鑑定士等の専門家による鑑定

路線価の無い地域に関しては、倍率地域として固定資産税評価額に一定倍率を掛けることで計算されます。

路線価は国税庁のホームページで確認でき、細かなエリアごとの土地価格を知ることができます。

路線価検索：国税庁　財産評価基準書

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、各自治体が土地や建物に対して評価した価格で、毎年の固定資産税の算出基準となるものです。

この評価額も公示地価や路線価と同様に土地の価値を示しますが、おもに税金に関する目的で用いられるため、実際の取引価格とは異なる場合があります。

固定資産税評価額は次の方法で確認できます。

固定資産税納税通知書を確認する

毎年4〜6月ごろに送付される固定資産税の納税通知書には、課税明細書が同封されています。

課税明細書の課税評価額の項目に土地の固定資産評価額が記載されています。

納税通知書は保存が推奨されているため、土地の価格を調べる際にはまず手元にあるか確認してみましょう。

固定資産評価証を取得する

固定資産評価証明書は、市区町村の役所で取得できる書類で、土地の評価額が記載されています。

これは、売却時や融資を受ける際に必要となることもあり、正確な価格情報を把握するための資料として活用できます。

固定資産税課税台帳で確認する

固定資産税課税台帳は市区町村の役所や都主税局で閲覧できる公的な資料で、土地の固定資産税評価額が記載されています。

基本的には納税義務者や相続人のみが閲覧可能で、自治体によってはインターネット経由で閲覧できる場合もあります。

そのほかの人が閲覧する場合には委任状が必要です。

一括査定サイトで調べる

土地の相場を手軽に把握する方法として、不動産の一括査定サイトを利用する方法があります。

これらのサイトでは、簡単な情報を入力するだけで、複数の不動産業者に査定依頼を一度におこなえ、短期間で複数の査定額を比較できるのが大きなメリットです。

特に売却を考えている方には、手間をかけずに市場価格を把握できるため非常に便利です。

査定は、土地の所在地や面積などの基本情報を基におこなわれ、各業者から査定結果が送られてきます。

複数の査定結果を比較することで、自分の土地の相場を客観的に判断できます。

ただし、提示される金額はあくまで目安であり、実際の売却価格とは異なることがあるため、参考程度に考えるとよいでしょう。

土地の価格はなにで決まる？

土地の価格は、単に「場所」だけで決まるわけではありません。

いくつかの要素が複合的に絡み合い、総合的に評価されます。

ここでは、土地の価格に影響を与える4つの重要な要素を解説します。

土地面積

土地の価格は「土地面積」が最も基本的な要素となります。

土地の広さが大きいほど総額も高くなりますが、1㎡あたりの単価は場所によって大きく異なります。

都市部では、たとえ狭い土地でも高い需要があるため、単価が高くなります。

逆に、地方の広い土地であっても、需要が少なければ低い単価がつくことが多いです。

また、土地面積が大きい場合、分割して売却することで価格が上がる場合があります。

このため、土地面積は売却や購入を考える際に最も重要な要素の一つです。

土地の利便性

土地の利便性、つまり交通や周辺施設の充実度は、土地価格に大きな影響を与えます。

例えば、最寄り駅やバス停までの距離が近く交通の便が良い場合、価格が上がります。

特に都市部や郊外で公共交通機関が充実している地域では、この交通アクセスの良さが土地の価値に大きく影響しています。

また、スーパーマーケットや学校、病院などが近くにあるかどうかも重要な要素です。

これらの施設が充実しているエリアでは、土地の需要が高まり、価格が上昇する傾向があります。

反対に、公共交通機関や商業施設、公共施設が少ない場所では、利便性が低いため価格も低くなることが多いです。

土地の地形・方角

土地の地形や方角も、価格に大きく影響があります。

平坦で四角形に近い整形地は建物を建てやすく人気が高いため、価格も上昇しやすい傾向にあります。

これに対して、傾斜地や不整形な土地は建築が難しく、造成費用がかかるため、価格は下がることが多いです。

また、土地の方角も重要です。南向きの土地は日当たりが良く、住宅地として非常に人気があります。

一方で、北向きや日当たりの悪い土地は、需要が少ないために価格が低くなる傾向があります。

景気動向

土地の価格は、景気に大きく影響されます。

景気が良くなれば土地や不動産の需要が増加し、それにともなって土地価格も上昇します。

特に、経済が活性化している時期には、都市部やその近郊での土地の取引が活発になり、相場が上がります。

逆に、景気が悪化すると需要が減少し、土地価格も下落します。

特に、不動産市場では金利や政府の住宅政策が価格に影響を与えることが多いため、しっかり把握することが重要です。

たとえば、金利が低下すると住宅ローンが組みやすくなり、土地の需要が高まりやすいです。

また、土地価格は都市部と地方での景気感の違いにも左右されるため、地元の経済状況の把握も重要です。

まとめ

土地の価格は、地域や経済情勢、周辺環境など、さまざまな要因に左右されるため、正確な相場を把握することが重要です。

土地の相場価格を調べる方法として、公示地価や基準地価、路線価、固定資産税評価額といった公的な価格指標を確認することが基本となります。

また、一括査定サイトを活用すれば、複数の不動産業者から短期間で査定を受けることができ、効率的に相場を確認できるのがメリットです。

土地の価格は、土地面積や利便性、地形・方角、そして景気動向の影響を受けるため、しっかりと調査をするのが良いでしょう。

今回紹介した調査方法や価格の決定要因を踏まえて、土地の売買や活用に役立ててください。