もくじ

マンション売却で無駄なコストを避けるためのポイントを解説しています。

仲介手数料やハウスクリーニング費用の節約方法をしっかりと把握し、賢く売却を進めましょう。

マンション売却時の仲介手数料を解説

マンションを売却する際、必ず発生するのが「仲介手数料」です。

この手数料は、不動産会社が売却をサポートするための報酬として支払うもので、多くの方が気にされる費用の一つです。

しかし、具体的にどのような仕組みで仲介手数料が発生し、どのタイミングで支払うべきなのか、またその金額がどのくらいなのかについては、意外と知られていないことも多いです。

不動産会社への報酬として支払う

仲介手数料は、不動産会社に対して売却のサポートを行ってもらう報酬として支払われます。

一般的には、売却を依頼した不動産会社が行う業務は、物件の売却価格の査定、販売計画の策定、広告宣伝活動、内覧の手配、買い手との交渉、契約書類の準備など多岐にわたります。

これらの業務に対して、仲介手数料が報酬として支払われるのです。

仲介手数料の金額は、物件の売却価格に応じて決まります。

日本の法律では、仲介手数料の上限が定められており、これは「物件の売却価格×3％+6万円（税別）」という計算式で求められます。

たとえば、5,000万円でマンションを売却した場合、仲介手数料は約156万円（税別）になります。

このように、売却価格が高ければ高いほど、仲介手数料も増える仕組みです。

また、仲介手数料の支払いは、成功報酬型であることが一般的です。

つまり、売却が無事に成立した場合にのみ手数料が発生し、売れなかった場合には支払う必要はありません。

このため、売主としては、安心して不動産会社に売却を依頼することができます。

しかし、仲介手数料は高額な費用であり、特に初めてマンションを売却する方にとっては大きな負担に感じられるかもしれません。

そのため、仲介手数料の値引きを希望する方もいらっしゃるでしょう。

法律上は、仲介手数料の値引き交渉は可能ですが、注意点があります。

値引きに応じた場合、不動産会社の売却活動が消極的になったり、他のサービスが削減されたりする可能性があります。

この点についても十分理解しておくことが重要です。

最後に、仲介手数料の支払い時期についても確認しておきましょう。

基本的には、売買契約が成立した時点で支払うことが求められますが、契約時に半額、引き渡し時に残りの半額を支払うケースもあります。

不動産会社との契約内容をしっかり確認し、適切なタイミングで支払いを行うことが大切です。

売買成立時に支払う

仲介手数料は、通常、売買契約が正式に成立した時点で支払います。

不動産取引において、売買契約の成立とは、売主と買主が正式に契約書にサインし、取引条件や価格が合意された瞬間のことを指します。

このタイミングで初めて、不動産会社が行った仲介業務に対して報酬が発生します。

実際の支払い方法にはいくつかのパターンがあり、契約時に手数料の一部を支払い、物件の引き渡し完了時に残りの金額を支払うケースもあります。

このように分割して支払うことで、売主の資金負担を軽減することができます。

一括で支払う場合もありますが、物件の引き渡しが完了する前に全額を支払うのは、売主にとってリスクが伴います。

そのため、一般的には契約時と引き渡し時の2回に分けて支払う方法が推奨されます。

仲介手数料の支払いには注意も必要です。というのも、不動産会社によっては、売買が成立する前に手数料を請求してくる場合があります。これは違法行為にあたるため、しっかりと契約内容を確認することが求められます。

ちなみに、手数料の支払いタイミングは、契約書にも明記されているので、事前にチェックし、不当な請求がないかどうか確認しておくと安心です。

さらに、売主側が支払う手数料とは別に、買主側も不動産会社に仲介手数料を支払います。

これは、買主も物件を購入するためのサポートを受けているためです。

不動産会社は売主と買主の双方から手数料を受け取ることが一般的ですので、売主側と買主側それぞれの手数料が適切に支払われることで、不動産会社は円滑な取引のサポートを行えるのです。

まとめると、仲介手数料は売買契約成立後に支払うことが原則であり、物件の引き渡し完了までに支払いが完了するよう調整することが大切です。

不動産会社との契約内容をしっかり確認し、適切な手続きで支払いを行うことが、トラブルを回避する鍵となります。

マンション売却でかかる費用をシミュレーション

マンションを売却する際、手元に残るお金は単純な売却価格だけではなく、諸々の費用を差し引いた後の金額になります。

そのため、売却に伴う費用をしっかりと把握しておくことが必要です。

ここでは、マンション売却時にかかる主な費用をシミュレーションし、どの程度のコストがかかるのかを見ていきます。

まず、売却に必ず発生する費用の一つが「仲介手数料」です。

これは、不動産会社に売却活動を依頼する際に発生する費用で、法律によって上限が定められています。

前章でも話しましたが、仲介手数料の計算方法は、売却価格×3％＋6万円（税別）が基準となります。

例えば、マンションを4,000万円で売却する場合、仲介手数料は約138万円（税別）となります。

これが大きな費用項目の一つです。

次に考慮すべきなのが、売却時に必要となる税金です。特に「印紙税」は、売買契約書に貼付するために必要です。

売買契約金額に応じて印紙税の額は変わりますが、例えば4,000万円の売却契約書の場合、印紙税は1万円です。

これも売主が負担するコストの一部となります。

また、マンション売却後に発生する税金として「譲渡所得税」があります。

これは、売却によって得た利益（譲渡所得）に課される税金です。

譲渡所得は、売却価格から取得費（購入時の価格）や譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いた額です。

さらに、保有期間が5年を超えているかどうかで税率が異なります。

5年を超えていれば税率は20.315％、5年以内であれば39.63％です。

仮に、マンションを4,000万円で売却し、取得費や諸費用を差し引いて1,000万円の譲渡所得が発生した場合、税額は200万円前後となります。

さらに、住宅ローンが残っている場合、ローンの繰上げ返済手数料もかかることがあります。

これはローンの契約内容によって異なりますが、手数料として1万円から5万円ほどかかることが一般的です。

また、売却に必要な各種書類を取得するための費用も発生します。

これらを合計すると、売却価格の数％に相当する費用が発生することになります。

そのため、事前にこれらの費用をシミュレーションしておくことが、安心して売却を進めるために必要な準備です。

仲介手数料以外に発生する費用一覧

マンション売却時には、仲介手数料以外にもいくつかの費用が発生します。

これらの費用は売却の際に必要となる税金や書類取得費用などで、売却後に思わぬ出費が発生しないよう、事前に確認しておきましょう。

印紙税

印紙税は、マンションの売買契約書に貼付する印紙代として発生する税金です。

この印紙を契約書に貼ることによって、契約書自体が法的に有効となります。

印紙税は契約金額に応じて段階的に定められており、契約金額が高くなるほど税額も増加します。

例えば、売買契約金額が1,000万円以上5,000万円以下の場合、印紙税は1万円です。

また、契約金額が5,000万円以上1億円以下の場合、印紙税は3万円になります。

この金額は、法律で定められたもので、変更することはできません。

計算式としては、契約金額に応じて以下のように簡単に求められます。

• 印紙税額 = 契約書に記載された売買金額に応じた定額

例を挙げてみましょう。

例えば、4,800万円でマンションを売却する場合、印紙税は1万円です。

この金額は契約書作成時に発生し、売主が負担するケースが一般的です。

契約書に印紙を貼り、これを税務署に提出することで納税が完了します。

買主と売主でこの印紙税を分担することもありますが、あらかじめ取り決めが必要です。

また、契約金額が1億円を超える場合は印紙税が6万円、逆に1,000万円以下の場合は5,000円と段階的に税額が決まります。

たとえば、6,500万円でマンションを売却した場合は、印紙税は3万円となります。

契約書の控えにも印紙税がかかるため、正式な売買契約書を2部作成する際には、双方の契約書に印紙を貼付する必要があります。

登録免許税

登録免許税は、マンションの所有権を移転する際に必要となる税金です。

この税金は、法務局で所有権移転登記を行う際に課され、物件の固定資産税評価額を基に計算されます。

不動産取引において、所有権移転登記は買主にとって非常に重要な手続きであり、登記を完了しなければ法律上の所有者として認められません。

登録免許税の税率は、通常、固定資産税評価額の2％となっています。

計算式は以下の通りです。

• 登録免許税 = 固定資産税評価額 × 2％

例えば、固定資産税評価額が2,500万円のマンションの場合、登録免許税は以下の計算式で求められます：

• 2,500万円 × 2％ = 50万円

この50万円が、法務局で所有権移転登記を行う際に必要な税額となります。

なお、登録免許税は買主が負担するのが一般的ですが、特定の契約条件によっては売主が一部負担する場合もあります。

また、住宅ローンの完済に伴う抵当権抹消登記にも登録免許税がかかりますが、こちらは固定資産税評価額に基づく税額ではなく、1件あたり1,000円程度の負担で済むことが多いです。

この手続きも売却時には忘れずに行う必要があり、司法書士に依頼することが一般的です。

司法書士に依頼する場合、報酬が数万円程度追加で発生します。

譲渡所得税

譲渡所得税は、マンション売却によって得られた利益（譲渡所得）に対して課される税金です。

譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額で計算されます。

これにより、実際の利益に基づいて税額が決定します。

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

• 譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）

「取得費」とは、マンションを購入した際の価格や諸費用（購入時の仲介手数料や登記費用）を指します。

また、「譲渡費用」には、売却時の仲介手数料、印紙税、リフォーム費用などが含まれます。

譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なります。

マンションの所有期間が5年以上の場合は「長期譲渡所得」として税率は約20％（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％）です。

所有期間が5年未満の場合は「短期譲渡所得」として約40％（所得税30％、住民税10％、復興特別所得税0.63％）となり、非常に高い税率が適用されます。

具体例を挙げると、マンションを4,000万円で売却し、取得費が3,000万円、譲渡費用が200万円だった場合、譲渡所得は以下の計算式で求められます。

• 譲渡所得 = 4,000万円 −（3,000万円 + 200万円）= 800万円

この800万円に対して、所有期間が5年以上の場合は約20％の税率が適用されるため、税額は約160万円となります。

5年未満の場合は、約40％の税率が適用され、税額は約320万円になります。

譲渡所得税を軽減するためには、居住用財産の特別控除（最高3,000万円の控除）や、買い替え特例などの税制優遇措置を利用する方法があります。

これらの優遇措置を受けるためには、一定の条件を満たす必要がありますので、売却前に税理士や専門家に相談することが推奨されます。

住宅ローンの返済手数料

住宅ローンが残っている状態でマンションを売却する場合、売却代金で住宅ローンの残債を一括返済する必要があります。

この際に発生するのが「繰り上げ返済手数料」です。

繰り上げ返済手数料は、金融機関によって異なり、手数料が発生する場合と無料の場合があります。

返済条件や金融機関の方針によって、負担額に大きな差が出るため、売却前にしっかり確認しておくことが求められます。

一般的な繰り上げ返済手数料の相場は、1万円から5万円ほどです。

たとえば、大手都市銀行では、3万円程度の手数料がかかるケースが多くあります。

一方、インターネット銀行や一部の金融機関では、繰り上げ返済手数料が無料であることろもあるでしょう。

繰り上げ返済手数料の計算例

具体的に、以下のようなケースを考えてみます。

• 住宅ローン残高：2,000万円
• 繰り上げ返済手数料：3万円
• 利用している金融機関：都市銀行

この場合、売却代金で2,000万円の住宅ローンを完済する際、繰り上げ返済手数料として3万円が追加で発生します。

したがって、ローン返済にかかる総額は以下の計算式で求められます：

• 総返済額 = 住宅ローン残高 + 繰り上げ返済手数料
• 総返済額 = 2,000万円 + 3万円 = 2,003万円

つまり、売却代金からローンを完済するためには、2,003万円の資金が必要になります。

手数料がかからない金融機関を利用している場合は、ローン残高のみの返済となるため、負担は減ります。

抵当権抹消登記の費用

住宅ローンを完済した後には、「抵当権抹消登記」の手続きも必要です。

抵当権とは、金融機関が住宅ローンを担保にしている権利であり、ローン完済後に抹消手続きを行わなければなりません。

この抹消登記には登録免許税がかかりますが、費用は1件あたり1,000円ほどです。

ただし、抵当権抹消の手続きを司法書士に依頼する場合、手続き費用として別途数万円の報酬がかかることもあります。

例えば、司法書士に依頼する場合の費用が3万円であれば、総額は以下のようになります。

• 抵当権抹消費用 = 登録免許税 + 司法書士報酬
• 抵当権抹消費用 = 1,000円 + 3万円 = 31,000円

このように、住宅ローンの繰り上げ返済手数料だけでなく、抵当権抹消の費用も売却時のコストとして考慮に入れておくことが必要です。

証明書書類

マンションを売却する際には、いくつかの証明書類が必要です。

これらの書類は、売却手続きや登記手続きで不可欠なものですので、早めに準備を進めておきましょう。

固定資産税証明書

固定資産税証明書は、売却するマンションの固定資産税評価額を証明する書類で、売買契約時に物件の評価額を確認するためや、登記手続きで必要となります。

固定資産税の評価額は、固定資産税額の基礎となる価値で、物件の価格や売却の参考指標として用いられます。

この証明書は、市区町村役場で取得することができます。

取得にかかる手数料は、通常300円から500円程度です。

売却をスムーズに進めるため、売却前にあらかじめ申請して取得しておくことが大切です。

印鑑証明書

印鑑証明書は、売主が契約書に実印を押す際、その印鑑が本人のものであることを証明するための書類です。

不動産取引では、売買契約書に実印が押されるため、この印鑑証明書が必ず必要となり、印鑑証明書を持つことで、契約が正当なものであることが確認され、信頼性が高まります。

印鑑証明書は、市区町村役場で発行され、取得費用は300円程度です。

印鑑登録が必要なため、実印を登録していない場合は、事前に登録手続きを済ませる必要があります。

また、取得した印鑑証明書は発行後3か月以内のものが有効とされることが多いため、売却のタイミングに合わせて取得するよう注意しましょう。

住民票

住民票は、売主の現住所を確認するために必要な書類です。

登記手続きや契約時に使用され、売主の本人確認の一環として重要な役割を果たします。

特に、売却後に住所が変更される場合や、引越しが絡むケースでは、正確な住所を確認できる住民票が求められます。

住民票も市区町村役場で取得でき、手数料は300円程度です。

住民票には、最新の住所が記載されるため、住所が変更された場合は速やかに新しい住民票を取得することが必要です。

また、住民票は、売却手続きが進む中で登記などに使用されるため、早めの準備が大切となります。

そのほかの費用

マンションを売却する際には、仲介手数料や税金以外にも、いくつかの費用が発生します。

これらの費用を事前に把握しておくことで、売却にかかる総費用をより正確に予測することができます。

引越し費用

マンションを売却した後に新居へ引っ越す際には、引越し費用が発生します。

引越し費用は、引越し業者の選定、荷物の量、移動距離、引越し時期などによって変動します。

たとえば、繁忙期である3月や4月の引越しは、通常の時期と比べて費用が高くなることが多いです。

引越し業者に依頼する場合、料金は一般的に10万円から30万円程度が相場とされています。

引越し費用を抑えるためには、引越し業者の複数社から見積もりを取り、比較検討することが効果的です。

また、荷物の量を減らしたり、平日に引越しを行うなど、工夫することで費用を節約できることもあります。

特に、家財道具や不要な物を事前に整理することで、費用削減が期待できます。

引越し後の生活をスムーズにスタートするために、引越し費用を計画的に管理しておくことが大切です。

ハウスクリーニング費用

マンションを売却した後、物件を引き渡す前に行う「ハウスクリーニング」も必要な費用です。

物件を清掃してから引き渡すことは、買主に対して良い印象を与え、トラブルを未然に防ぐ効果もあります。

特に長く住んでいた場合や、ペットを飼っていた場合などは、クリーニングを行う必要があります。

ハウスクリーニング費用は、マンションの広さや部屋の状態によって異なりますが、一般的には3万円から5万円が相場です。

具体的には、2LDKや3LDKのマンションであれば、クリーニング費用は4万円前後が目安となります。

業者に依頼することで、キッチン、浴室、トイレなど、日常の掃除では行き届かない部分も含めて清掃をお願いできるでしょう。

クリーニング業者を選ぶ際には、複数の業者から見積もりを取ることが有効です。

また、物件の引き渡し期日を考慮し、クリーニングを早めに計画しておくことも求められます。

しっかりとした清掃を行うことで、次の所有者に良い印象を残し、スムーズな引き渡しを行いましょう。

マンション売却の仲介手数料は値引き可能？

マンションを売却する際、多くの売主が頭を悩ませるのが「仲介手数料」です。

この手数料は、不動産会社に売却活動を依頼する際に支払うもので、法律で上限が決められており、売却価格の「3％＋6万円（税別）」が一般的な基準となっています。

しかし、この高額な仲介手数料を値引きできるかどうかを考える方も多いのではないでしょうか。

結論から言うと、仲介手数料の値引き交渉は可能です。

ただし、値引き交渉にはメリットだけでなく、いくつかのリスクが伴うことを理解しておく必要があります。

仲介手数料は不動産会社の主な収入源です。

値引きをすることで、不動産会社の利益が減少し、売却活動に影響を与える可能性があります。

具体的には、売却のための宣伝活動が減少する、または営業担当者のモチベーションが低下することが考えられます。

これらのリスクを踏まえた上で、仲介手数料の値引き交渉を行うかどうかを慎重に検討する必要があります。

不動産会社に宣伝活動してもらいにくくなる

仲介手数料を値引きすることによって、不動産会社が積極的に宣伝活動を行ってくれなくなるリスクがあります。

通常、マンションを売却する際には、物件の広告をインターネットや紙媒体、チラシなどを通じて広く宣伝します。

さらに、物件の魅力を伝えるために、プロのカメラマンを使った写真撮影や、動画を制作して物件の特徴を効果的にアピールすることもあります。

しかし、仲介手数料を値引きすると、不動産会社の収益が減少するため、広告予算が削られる可能性があります。

結果として、物件の露出度が低くなり、売却のチャンスが減少する恐れがあるのです。

特に、不動産ポータルサイトへの掲載順位や、物件がトップページに表示されるような目立つ広告枠を使うためには、相応の費用がかかります。

これらの費用が削られてしまうと、物件が目に留まる機会が減り、結果として売却までの期間が長引くことが考えられます。

また、値引きを強く要求することで、不動産会社との関係が悪化することもリスクの一つです。

不動産会社は、複数の物件を同時に扱っており、その中でどの物件に重点を置いて宣伝するかを判断します。

仲介手数料の値引きをした物件が優先順位を下げられる可能性もあるため、交渉の際には慎重に対応する必要があります。

売主としては、なるべく早く、かつ希望する価格で売却したいという願いがあるかと思いますが、仲介手数料を値引きすることでそのプロセスが逆に長引いてしまうこともあります。

手数料の値引き交渉を行う場合は、どの程度の宣伝活動が行われるのか、不動産会社としっかり確認し、納得した上で進めることが大切です。

営業担当者のモチベーションが下がる恐れがある

仲介手数料の値引きは、不動産会社の営業担当者のモチベーションに直接的な影響を与える可能性があります。

不動産会社の営業担当者は、売主と密にコミュニケーションを取りながら、物件の売却に向けて積極的に動いてくれますが、その報酬の一部が仲介手数料です。

仲介手数料が値引きされると、営業担当者の収入も減少するため、モチベーションが低下するリスクがあるのです。

営業担当者の仕事は、単に物件を広告に載せるだけではありません。

内覧の手配や物件案内、買主との価格交渉、契約の細部調整など、非常に多岐にわたります。

また、売却の進捗を報告するための連絡や、売主の要望に応じた柔軟な対応も必要です。

これらの業務に対して適正な報酬が支払われなければ、営業担当者の熱意が薄れ、対応が形式的なものになる可能性があります。

例えば、内覧の際には、物件の魅力を的確に伝えるために、営業担当者の力量が問われます。

担当者が物件の価値を十分に理解し、購入者に対してその魅力を伝えられるかどうかが、売却成功のカギとなります。

さらに、モチベーションが低下していると、内覧時の説明が不十分だったり、買主との交渉が雑になってしまったりすることが考えられます。

不動産市場には多くの物件が出回っており、営業担当者はそれぞれの物件に対して異なる時間と労力をかけています。

手数料の高い物件や、報酬が見合う物件に対して、より多くの労力を割く傾向があるのは避けられません。

したがって、手数料を値引きした物件が後回しにされる可能性もあります。

値引き交渉をする際には、営業担当者の動機づけをどう維持するかを考えることも重要ですが、値引きを求める代わりに、担当者にとってインセンティブとなる他の条件（例えば、売却成功時に追加の報酬を設定するなど）を提案するのも一つの方法です。

仲介手数料を値引きしつつ、担当者のやる気を保つための工夫も必要です。

結果的に、仲介手数料を値引きすることで、売却のプロセスが滞ることや、価格交渉がうまくいかないリスクが増える可能性があるため、手数料の値引き交渉は慎重に行うことが求められます。

まとめ

マンションを売却する際には、仲介手数料や税金、各種手続きに伴う費用が発生します。

これらの費用を事前に把握し、正確にシミュレーションすることで、売却後に手元に残る金額を見通すことができます。

また、仲介手数料の値引き交渉にはメリットとデメリットがあり、慎重な判断が必要です。

売却を成功させるためには、適切な費用計画と不動産会社との信頼関係が鍵となります。