マンション査定だけでも大丈夫？しつこい営業を避けて相場を知る方法と注意点

もくじ

「マンションの査定だけお願いするのは迷惑かな...」そんな罪悪感を抱えていませんか？

実は、査定だけの依頼は全く問題ありません。この記事では、あなたの心理的ハードルを取り除きながら、AI査定から訪問査定まで、状況に応じた最適な選択肢をご紹介します。

マンション査定だけを依頼するまでの流れ

STEP1：マンション査定だけを依頼する前の基礎知識

「査定だけお願いしても迷惑じゃないかな」「しつこい営業電話がかかってくるのでは」そんな不安を抱えていませんか。マンション査定だけの依頼は全く問題ありません。

まずは不動産会社が査定を歓迎する理由と、あなたの状況に合った査定方法の選び方を理解しましょう。

「査定だけ」は迷惑ではない！不動産会社が歓迎する2つの理由

「査定だけなんて、冷やかしだと思われるかも」という心配は無用です。不動産会社にとって査定は立派な営業活動の一環であり、むしろ歓迎される行為なのです。

理由1：将来の顧客獲得につながる貴重な機会

不動産会社は、今すぐ売却しない方でも将来の潜在顧客として大切に考えています。

人生設計の変化により、数年後に売却を検討する可能性は十分にあるからです。査定を通じて信頼関係を築くことで、実際の売却時に選ばれる可能性が高まります。

理由2：地域相場データの収集という経営上のメリット

査定依頼は、不動産会社にとって地域の正確な相場データを収集する重要な機会でもあります。

物件の詳細情報や市場動向を把握することで、他の顧客への提案精度が向上し、事業運営に活かせる貴重な情報となるのです。

つまり、あなたの査定依頼は一方的な「もらい逃げ」ではなく、双方にメリットのある価値交換なのです。

あなたの状況別：最適なマンション査定方法の選び方

マンション査定には、あなたの関心度や許容できるリスクに応じて4つの方法があります。以下の表で、今のあなたに最適な方法を見つけてください。

レベル1：ざっくり相場を知りたい方はAI査定がおすすめ

「営業は絶対に避けたい」「とりあえず相場だけ知りたい」という方は、個人情報不要のAI査定がおすすめです。精度は劣りますが、完全にリスクフリーで大まかな価格帯を把握できます。

レベル2：電話は避けつつも概算は欲しい方は匿名査定がおすすめ

「電話はまだ嫌だが、もう少しマシな情報が欲しい」という方には匿名査定が適しています。メールアドレスのみで、AI査定より精度の高い概算価格を得られます。

レベル3：ある程度正確な数字が知りたいは簡易査定（机上査定）がおすすめ

「ある程度正確な数字が知りたい」「売却も少し視野に入れている」という方は、簡易査定（机上査定）を選びましょう。物件情報に基づいた信頼性の高い査定額が得られます。

レベル4：本格的に売却を検討している方は訪問査定がおすすめ

「本気で売るならいくらか知りたい」という方は、訪問査定が最適です。実際に物件を見てもらうことで、最も正確な売却可能価格を把握できます。

査定だけを依頼する際に準備しておくべき書類と情報

査定の精度を高めるためには、事前の準備が重要です。以下のチェックリストを参考に、必要な書類と情報を整理しておきましょう。

必須書類（可能な限り準備）

• 登記簿謄本（法務局で取得可能）
• 売買契約書・重要事項説明書（購入時の書類）
• 管理費・修繕積立金の明細書
• 固定資産税納税通知書

査定精度向上に役立つ追加情報

• リフォーム・修繕履歴（時期・内容・費用）
• 設備の交換履歴（給湯器、エアコンなど）
• 管理組合の修繕計画書
• 近隣の騒音・日当たりなどの住環境情報

具体的な準備例

2025年に築15年のマンションを査定依頼する場合、「2025年にキッチンをリフォーム済み（150万円）」「2025年にエアコン2台交換済み」といった具体的な情報があると、査定額により正確に反映されます。

書類が手元にない場合でも査定は可能ですが、準備できるものが多いほど、より信頼性の高い査定結果を得られます。まずは手元にある情報から整理を始めてみてください。

STEP2：マンション査定の依頼と不動産会社選び

準備が整ったら、いよいよ実際の査定依頼に進みます。ここでは、不動産会社への適切な伝え方から信頼できる会社の見分け方まで、安心して査定を受けるための具体的な手順を説明します。

査定依頼の具体的な進め方と伝え方のポイント

査定を依頼する際、「査定だけ」という意図を正直に伝えるかどうかは、多くの方が悩むポイントです。結論から申し上げると、正直に伝えることをお勧めします。

「査定だけ」と伝えるメリット

1. 営業圧力を大幅に軽減できる
2. 担当者も無理な営業をせず、純粋に査定業務に集中してくれる
3. 後々のトラブルや気まずい思いを避けられる
4. 信頼関係を築きやすく、将来、売却を検討する際にも相談しやすい

デメリット

1. 一部の会社では対応の優先度が下がる可能性がある
2. 詳細な市場分析や売却戦略の提案を受けられない場合がある

具体的な依頼方法と例文

電話での依頼例：

「マンションの査定をお願いしたいのですが、現時点では売却は未定で、資産価値を把握したいという段階です。査定だけでも対応していただけますでしょうか？」

メールでの依頼例：

「件名：マンション査定のご相談

お世話になります。○○区○○町のマンションを所有しており、現在の資産価値を把握したく査定をお願いしたいと考えております。

売却は未定の段階ですが、査定のみでも対応可能でしょうか。ご検討のほど、よろしくお願いいたします。」

このように率直に状況を伝えることで、お互いにとって有益な関係を築くことができます。

信頼できる不動産会社を見分ける5つのチェックポイント

査定を依頼する前に、その不動産会社が信頼に値するかを見極めることが重要です。以下の5つのポイントを確認しましょう。

1. 宅地建物取引業免許の確認

国土交通大臣免許または都道府県知事免許を持っているかを確認します。免許番号の括弧内の数字が大きいほど、長期間営業している証拠です。

免許番号は「○○都道府県知事（4）第12345号」のように表記され、所在地・更新回数・登録順を一目で把握できます。

例えば「(5)」なら25年以上の営業実績があることを示します。

2. 地域での取引実績と専門性

あなたのマンションがある地域での取引実績が豊富かどうかを確認しましょう。地域に詳しい会社ほど、より正確な査定が期待できます。

ホームページで過去の取引事例や地域特化の情報発信をチェックしてみてください。

3. 担当者の対応品質

初回の電話やメール対応で、以下の点を観察しましょう。

• 質問に対して明確で分かりやすい回答をしてくれるか
• 査定の根拠や方法について丁寧に説明してくれるか
• 無理な営業をせず、あなたのペースを尊重してくれるか
• 宅地建物取引士の資格を持っているか

4. 査定書の詳細度

信頼できる会社は、査定額の根拠を詳細に記載した査定書を提供します。近隣の取引事例、物件の特徴、市場動向などが具体的に記載されているかを確認しましょう。

5. 口コミや評判の調査

インターネットでの口コミや評判を調べることも有効です。ただし、極端に良い評価や悪い評価だけでなく、全体的な傾向を見ることが大切です。

なぜ複数社に査定依頼すべきか？適正な査定額を見極める方法

マンションの査定は、必ず複数の不動産会社に依頼することをお勧めします。その理由と、査定結果を正しく解釈する方法をご説明します。

複数社への査定依頼が重要な理由

1社だけの査定では、その金額が適正かどうか判断できません。不動産会社によって査定方法や重視するポイントが異なるため、査定額に差が生じるのは自然なことです。一般的に3〜5社に依頼することで、より信頼性の高い価格帯を把握できます。

査定額のばらつきを正しく解釈する方法

複数社から査定結果が出た際の見方をご説明します。

査定額の分布例（3,000万円台のマンションの場合）

• A社：3,200万円
• B社：3,050万円  
• C社：2,980万円
• D社：3,400万円
• E社：2,900万円

この場合、最高額（3,400万円）と最低額（2,900万円）を除いた中央値付近の3,000万円〜3,200万円が適正価格帯と考えられます。

注意すべき査定額の特徴

• 他社より明らかに高い査定額：囲い込みを狙った「高値づけ」の可能性
• 他社より明らかに低い査定額：早期売却を促すための「安値づけ」の可能性
• 根拠が不明確な査定額：適当な価格設定の可能性

査定結果の活用方法

各社の査定額だけでなく、査定根拠や市場分析の内容も比較検討しましょう。最も説得力のある根拠を示した会社の査定額を重視することで、より現実的な資産価値を把握できます。

また、査定結果は売却を前提としたものであることを理解し、実際の手取り額を計算する際は、仲介手数料や税金などの諸費用を差し引いて考えることが重要です。

STEP3：査定結果の受け取りと営業対応

査定結果を受け取った後は、営業電話への適切な対応と、提示された査定額の正しい理解が重要になります。事前の準備と知識があれば、不安を感じることなく査定結果を活用できるでしょう。

しつこい営業電話を上手に断る具体的な方法と例文

査定依頼後の営業電話は避けられない場合もありますが、適切な対応方法を知っていれば、丁寧に断ることができます。

事前対策として効果的な方法

営業電話を最小限に抑えるには、査定依頼時の工夫が重要です。

• 連絡方法を限定する：「平日の日中は仕事のため、メールでの連絡を希望します」と明確に伝える
• 査定目的を明確化：「現在は情報収集段階で、売却時期は未定です」と最初から伝えておく
• 連絡可能時間を指定：「土曜日の午前中のみ電話対応可能」など、具体的な時間帯を設定する

実際の営業電話への対応例文

営業電話がかかってきた際は、以下のような例文を参考に、丁寧かつ明確に断りましょう。

パターン1：情報収集段階であることを伝える場合

「査定をお願いした○○です。査定書をありがとうございました。現在は将来の参考として情報を集めている段階で、具体的な売却予定はありません。売却を検討する際は、こちらからご連絡いたします」

パターン2：他社と比較検討中であることを伝える場合

「査定結果は拝見させていただきました。現在、複数社の査定内容を比較検討しており、まだ決定には時間がかかりそうです。検討が進みましたら、改めてご連絡いたします」

パターン3：売却時期が未定であることを強調する場合

「査定額は参考になりました。ただ、家族の事情で売却時期が全く決まっておらず、数年先になる可能性もあります。具体的な時期が決まりましたら、こちらからお声がけいたします」

これらの対応により、相手も無理な営業を控えるようになり、お互いにとって良好な関係を保つことができます。

査定額の見方と注意点：なぜ査定額≠売却価格なのか

査定額と実際の売却価格には差が生じることが多く、その理由を理解することで、より現実的な資産価値の把握が可能になります。

査定額と売却価格が異なる主な理由

査定額は「売却可能性の高い価格帯」を示すものであり、実際の売却価格とは以下の点で違いがあります。

• 市場環境の変化：査定時と売却時の市場状況の違いが価格に影響する
• 売却期間の制約：急いで売る場合は査定額より低くなる傾向がある
• 物件の個別事情：実際に内覧した買主の印象や交渉により価格が変動する
• 競合物件の存在：同時期に類似物件が売り出されると価格競争が発生する

高すぎる査定額に隠された囲い込みのリスク

他社より明らかに高い査定額を提示する不動産会社には注意が必要です。

囲い込みの典型的なパターン

1. 高額査定で専任媒介契約を獲得：相場より高い査定額で売主の関心を引く
2. 売却活動の制限：他社への情報提供を制限し、自社の買主のみに紹介
3. 段階的な価格下落：売れない理由をつけて徐々に価格を下げる提案

このような囲い込みを避けるため、極端に高い査定額には慎重に対応し、査定根拠の詳細な説明を求めることが重要です。

査定根拠の確認方法

信頼できる査定かどうかを判断するには、以下の点を確認しましょう。

• 類似物件の取引事例：直近3ヶ月以内の近隣取引データが示されているか
• 市場分析の詳細度：地域の市場動向や将来予測が具体的に説明されているか
• 物件の個別評価：築年数、階数、方角、設備状況などが適切に評価されているか
• 査定手法の透明性：取引事例比較法、収益還元法などの手法が明記されているか

査定額の適正性を判断する計算例

例えば、70㎡のマンションで以下の査定結果が出た場合：

• A社：3,200万円（㎡単価45.7万円）
• B社：2,800万円（㎡単価40.0万円）  
• C社：3,500万円（㎡単価50.0万円）

この場合、C社の査定額は他社より約20%高く、囲い込みの可能性があります。A社とB社の中央値である3,000万円（㎡単価42.9万円）付近が適正価格帯と考えられます。

査定額を正しく理解し、営業対応も適切に行うことで、マンション査定を有効活用できるでしょう。

STEP4：査定額を活用した資産価値の把握と今後の判断

査定額を受け取った後は、その数字を鵜呑みにするのではなく、実際の手取り額を正確に把握し、あなたの状況に応じた最適な判断を行うことが大切です。

ここでは、査定額を活用して資産価値を正しく理解し、今後の方向性を決めるための具体的な方法をご紹介します。

査定額から手数料・税金を差し引いた実際の手取り額計算

査定額がそのまま手元に残るわけではありません。売却時には様々な費用がかかるため、実際の手取り額を事前に計算しておくことで、より現実的な判断ができるようになります。売却時にかかる主な費用は以下の通りです。

■ 仲介手数料

• 査定額×3%＋6万円＋消費税（査定額400万円超の場合）
• 例：査定額3,000万円の場合 → 105万6,000円

■ 印紙税

• 売買契約書に貼付する印紙代
• 例：査定額3,000万円の場合 → 1万円

■ 譲渡所得税・住民税

• 売却益が出た場合のみ課税
• 所有期間5年超：約20%、5年以下：約39%
• 居住用財産の特別控除3,000万円が適用される場合が多い

■ その他の費用

• 抵当権抹消費用：約2万円
• 司法書士報酬：約1.5~3万円
• ハウスクリーニング代：約10万円

具体的な計算例

査定額3,000万円、購入価格2,500万円、所有期間7年の場合は以下のとおりです。

1. 仲介手数料：105万6,000円
2. 印紙税：1万円
3. その他費用：17万円
4. 譲渡所得：500万円（3,000万円－2,500万円－123万6,000円）
5. 特別控除適用により譲渡所得税：0円

実際の手取り額：2,876万4,000円

※令和9年（2027年）3月31日までに作成される不動産売買契約書には軽減税率が適用され、1,000万円超〜5,000万円以下は1万円

このように、査定額から約120万円程度の費用を差し引いた金額が実際の手取り額となることを理解しておきましょう。

ローン残債との比較で判断する「売るべきか住み続けるべきか」

査定額と住宅ローンの残債を比較することで、売却の可否と今後の選択肢が見えてきます。

この比較結果に基づいて最適な判断を行いましょう。

■ アンダーローン（査定額 ＞ ローン残債）の場合

売却により手元に資金が残る状況です。この場合の選択肢は以下の通りです。

• 売却して住み替え：手取り額を新居の頭金に活用
• 賃貸に出す：家賃収入でローンを返済しながら資産を保有
• そのまま居住：将来的な資産価値上昇を期待

判断基準として、年間家賃収入がローン返済額を上回る場合は賃貸転用、住み替え希望がある場合は売却を検討するとよいでしょう。

■ オーバーローン（査定額 ＜ ローン残債）の場合

売却してもローンが完済できない状況です。この場合の対処法は限られますが、以下の選択肢があります。

• 任意売却：金融機関の同意を得て売却し、残債を分割返済
• 住み続ける：市場価格の回復を待ちながら返済を継続
• 賃貸併用：一部を賃貸に出して収入を得る（可能な場合）

オーバーローンの場合は、無理に売却を急がず、市場環境の変化や返済の進行により状況が改善する可能性も考慮して判断することが重要です。

具体的な判断例

• 査定額2,800万円、ローン残債2,200万円の場合
• 手取り額：約2,680万円（費用120万円差し引き）
• ローン完済後の手残り：約480万円
• 月額家賃15万円が見込める場合の年間収入：180万円
• ローン年間返済額：120万円

この場合、賃貸に出すことで年間60万円の収益が見込めるため、賃貸転用も有力な選択肢となります。

将来の売却に向けて知っておくべき再査定のタイミング

査定結果には有効期限があり、市場環境の変化により価格も変動するため、将来的な売却を検討する際は適切なタイミングでの再査定が必要です。

■ 査定結果の有効期限

一般的に、査定結果の有効期限は一般的に3ヶ月程度とされています。これは、不動産市場の価格変動や物件の状況変化を考慮した期間です。

売却を決断した際は、最新の査定を取り直すことをおすすめします。

■ 再査定が必要なタイミング

以下のような状況では、再査定を検討しましょう。

• 市場環境の大きな変化：金利変動、税制改正、地域開発計画の発表
• 物件周辺の環境変化：新駅開業、大型商業施設の開店・閉店
• 築年数の経過：1年経過するごとに資産価値は変動
• 大規模修繕の実施：マンション全体の修繕により価値が向上

■ 市場価格変動の把握方法

定期的な価格動向の確認には、以下の方法が有効です。

• 不動産ポータルサイト：同じマンション内や近隣物件の売り出し価格をチェック
• 公示地価・基準地価：年1回発表される公的な土地価格指標
• 不動産会社からの情報：定期的な市場レポートの提供を依頼

特に、売却を本格的に検討し始めた際は、複数の不動産会社に再査定を依頼し、最新の市場価格を正確に把握することが成功への第一歩となります。

査定だけを依頼した段階では売却の義務はありませんが、将来的な選択肢を広げるためにも、定期的な価格動向の把握と適切なタイミングでの再査定を心がけておきましょう。

マンション査定だけ依頼した人の体験談

マンション査定だけを依頼することへの不安や疑問は、多くの方が抱える共通の悩みです。ここでは、実際の査定活用事例から学べる、査定を上手に活用できた方と、思わぬトラブルに巻き込まれそうになった事例を紹介します。

成功事例：査定結果を住み替え判断に活かしたケース

査定結果を住み替えの判断材料として効果的に活用した事例では、複数社への査定依頼により適正価格を把握し、ローン残債との比較を通じて最適な選択肢を見つけることができています。

査定額3,000万円に対してローン残債が2,200万円だった場合、手数料等を差し引いても約680万円の資金を次の住まいの頭金に充てられることが判明し、住み替えの具体的な計画を立てることが可能になります。このように、査定額から実際の手取り額を正確に計算することで、現実的な資金計画を立てられます。

失敗談：営業に巻き込まれそうになったケースから学ぶ教訓

一方で、査定依頼時に「査定だけ」という意図を明確に伝えなかったために、しつこい営業電話に悩まされそうになった事例もあります。

特に注意すべきは、相場より明らかに高い査定額を提示してくる不動産会社です。これは囲い込みを目的とした戦略の可能性があり、実際の売却時には大幅な価格下落を求められるリスクがあります。査定額の根拠を必ず確認し、複数社の査定結果を比較することで、このような失敗を避けることができます。

また、営業電話を受けた際は、「現在は情報収集段階で、売却時期は未定です」と明確に伝え、必要に応じて「検討が進みましたらこちらから連絡いたします」と丁寧に断ることが重要です。

【FAQ】マンション査定だけ行うことに関するよくある質問

マンション査定のみ行うことに関して多くの方が抱く疑問について詳しくお答えします。

Q: 築年数の古いマンションでも査定してもらえますか？

A: 築年数に関係なく、ほとんどのマンションで査定は可能です。

築30年を超える物件でも、立地条件や管理状況、リフォーム履歴などを総合的に評価して査定額を算出します。ただし、築年数が古い場合は、建物の構造や設備の状況がより重要な評価要素となるため、詳細な物件情報の提供が査定精度向上のカギとなります。

Q: 査定結果が出るまでにどのくらいの期間がかかりますか？

A: 査定方法によって期間は異なります。AI査定や匿名査定なら即日から数日以内、簡易査定（机上査定）では3日から1週間程度、訪問査定の場合は現地調査後1週間程度が一般的です。急ぎの場合は、査定依頼時にその旨を伝えることで、対応を早めてもらえる場合もあります。

Q: 査定を依頼したら必ず売却しなければならないのでしょうか？

A: 査定を依頼しても売却の義務は一切ありません。査定は不動産会社にとって営業活動の一環であり、将来の顧客獲得と地域相場データ収集という目的があるため、査定だけで終わっても全く問題ありません。

「現在は情報収集段階です」と最初に伝えておけば、プレッシャーを感じることなく査定を受けられます。

Q: 査定結果の有効期限はありますか？

A: 査定結果の有効期限は一般的に3ヶ月程度とされています。不動産市場は常に変動しており、周辺の取引事例や金利動向、地域の開発計画などにより価格が変化するためです。半年以上前の査定結果を参考にする場合は、再査定を依頼することをお勧めします。

Q: 査定額と実際の売却価格はどのくらい違うものですか？

A: 査定額と実際の売却価格には差が生じるのが一般的です。

査定額は売却可能性の高い価格帯を示すものですが、実際の売却では買主との交渉や市場環境により、売り出し価格と成約価格には差が生じるのが一般的で、多くの場合5〜10%程度の価格交渉が行われます。

査定額はあくまで目安として捉え、売却時期や条件に応じて柔軟に価格設定を検討することが大切です。

まとめ：マンションの価値を正しく把握し、安心して次のステップへ

ここまでお読みいただき、ありがとうございました。マンション査定だけの依頼について抱いていた不安や疑問は、少しでも解消されたでしょうか。

「査定だけなんて迷惑かも」という心配は、まったく不要です。個人情報の提供に抵抗がある方は、まずAI査定から始めて概算を把握し、より正確な数値が必要になったら簡易査定や訪問査定に進むという段階的なアプローチが効果的です。

また、「査定だけ」の意図を最初から正直に伝えることで、後々のトラブルを避けることができます。

査定額を受け取った後は、その数値を鵜呑みにせず、冷静に分析することが重要です。 仲介手数料や税金などの諸費用を差し引いた実際の手取り額を計算し、ローン残債と比較することで、売却・賃貸・維持のどの選択肢が最適かを判断できます。

マンションの資産価値を正しく把握することは、あなたの人生設計における重要な一歩です。査定結果を活用して、住み替えや老後資金の準備など、将来に向けた最適な判断を下していただければと思います。