【2025年】マンション買取とは？仲介との違いや失敗しない業者選び

もくじ

「急な転勤でマンションを早く売りたい」「築古物件で仲介では売れるか不安」そんな悩みを抱えていませんか？

マンション買取は確実性とスピードが魅力ですが、価格面での不安や業者選びの難しさから二の足を踏む方も多いでしょう。

本記事では、2025年最新の買取市場を踏まえ、あなたの状況に最適な売却戦略の選び方から信頼できる業者の見極め方、価格交渉のポイントまでを徹底解説。

不確実な売却活動から解放され、納得のいく取引を実現するための完全ガイドをお届けします。

マンション売却における買取の流れ

マンション売却における買取の流れをステップ形式で解説していきます。はじめてマンションを売却しようと検討している人にも、わかりやすく書いていますので、参考にしてください。

STEP1：マンション買取の基本理解と売却方針の決定

マンション売却を検討する際、多くの方が「仲介」と「買取」のどちらを選ぶべきか迷われます。この選択は、あなたの状況や優先したいポイントによって大きく変わります。まずは両者の特徴を正しく理解し、ご自身にとって最適な売却方法を見極めることから始めましょう。

1分で診断！「買取」がおすすめな人・「仲介」を検討すべき人

以下のチェックリストで、あなたの状況を確認してみてください。該当する項目が多い方が、あなたに適した売却方法です。

【買取がおすすめな人】

• □ 3ヶ月以内に現金化したい
• □ 転勤や相続などで売却期限が決まっている
• □ 築20年以上の物件を所有している
• □ 内覧対応や交渉にストレスを感じる
• □ 近所に売却を知られたくない
• □ リフォームや修繕に費用をかけたくない
• □ 確実に売却したい（売れ残りリスクを避けたい）

【仲介を検討すべき人】

• □ 1円でも高く売りたい
• □ 売却まで半年以上の時間的余裕がある
• □ 築浅または好立地の物件を所有している
• □ 内覧対応や価格交渉を苦に感じない
• □ 市場動向を見ながら売却タイミングを調整したい
• □ 購入希望者との直接的なやり取りも厭わない

買取にチェックが多く付いた方は、確実性とスピードを重視する状況にあります。一方、仲介にチェックが多い方は、時間をかけてでも高値での売却を目指せる環境が整っていると言えるでしょう。

マンション買取と仲介の5項目徹底比較

買取と仲介の違いを、重要な5つの観点から具体的に比較してみましょう。

価格面では仲介が有利ですが、買取は「時間」「手間」「確実性」「プライバシー」の4つの面で大きなメリットがあります。

特に、仲介で売却活動を始めても買主が見つからず、最終的に価格を下げざるを得ないケースを考えると、最初から確実な買取を選択する合理性が見えてきます。

また、仲介では売却期間中の固定資産税や管理費の負担、内覧のための清掃や準備にかかる時間的コストも発生します。

これらの「見えないコスト」を考慮すると、価格差以上に買取のメリットを感じる方も多いのです。

なぜ買取価格は安い？価格差の裏にある納得できる理由

「買取価格が安い」という事実に不安を感じる方も多いでしょう。しかし、この価格差には明確で合理的な理由があります。

買取業者は、あなたからマンションを購入した後、リフォームやリノベーションを施して再販売します。この過程で以下のコストが発生します。

• リフォーム・リノベーション費用：平均200〜500万円
• 再販売時の仲介手数料：売却価格の3%＋6万円（+消費税）
• 保有期間中の固定資産税・管理費：月額3〜5万円程度
• 業者の人件費・利益：10〜15%程度

例えば、市場価格3,000万円のマンションの場合：

• リフォーム費用：300万円
• 仲介手数料：96万円（※税込なら105.6万円）
• 保有コスト（3ヶ月）：12万円
• 業者利益（10%）：300万円
• 合計必要経費：708万円（※税込なら718.6万円）

この経費を差し引くと、業者が支払える買取価格は約2,300万円（市場価格の77%）となります。これは決して「買い叩き」ではなく、事業として成り立たせるための適正な価格設定なのです。

さらに、買取では仲介手数料（売主負担分96万円）が不要になるため、実質的な価格差はさらに縮まります。急いで現金化したい状況や、リフォーム費用を自己負担したくない場合を考えると、この価格差は十分に納得できる範囲と言えるでしょう。

STEP2：信頼できるマンション買取業者の選定と査定依頼

マンション買取で成功するかどうかは、業者選びで8割が決まると言っても過言ではありません。

価格や対応の質は業者によって大きく異なるため、しっかりとした選定基準を持つことが重要です。

マンション買取業者の選び方

信頼できる買取業者を選ぶ際は、買取再販戸数や対応エリア、専門性といった客観的な指標を重視することが大切です。

以下では、これらの基準に基づいて厳選した業者をご紹介します。

大手総合系買取業者の特徴

大手不動産会社系の買取業者は、豊富な資金力と全国規模のネットワークを活かした安定した取引が魅力です。

買取再販戸数が年間1,000戸を超える業者も多く、実績面での信頼性は抜群といえるでしょう。首都圏から地方都市まで幅広いエリアに対応しており、転勤などで遠方への売却が必要な場合でも安心して依頼できます。

また、大手ならではの充実したアフターサービスや、買取保証と仲介の併用サービスを提供している点も見逃せません。

「まずは仲介で高値売却を目指し、一定期間で売れなければ買取で確実に現金化」という柔軟な対応が可能です。

専門特化型買取業者の強み

一方、マンション買取に特化した専門業者は、エリアや物件タイプを絞り込むことで、より高い専門性を発揮します。例えば、築古物件や訳あり物件の買取を得意とする業者では、一般的には敬遠されがちな物件でも適正価格での買取が期待できます。

地域密着型の専門業者は、その地域の相場感や需要動向を熟知しているため、大手では対応が難しい立地条件の物件でも、地域特性を活かした査定が可能です。対応エリアは限定的ですが、その分、きめ細かなサービスと迅速な対応が期待できるでしょう。

優良業者を見抜く5つのチェックポイント

悪徳業者に騙されることなく、本当に信頼できる業者を見極めるためには、以下の5つのポイントを必ずチェックしましょう。

1. 買取実績の透明性と具体性

優良業者は、買取実績を具体的な数値で公開しています。「年間買取戸数○○戸」「○○エリアでの買取実績○年」といった明確な情報があるかを確認してください。曖昧な表現しかない業者や、実績の根拠を示せない業者は避けるべきです。

また、実績の内訳も重要なポイントです。マンション専門なのか、戸建てや土地も含むのか、どのエリアでの実績なのかを詳しく聞いてみましょう。あなたの物件と似た条件での買取経験が豊富な業者ほど、適正な査定が期待できます。

2. 査定根拠の説明力と論理性

信頼できる業者は、査定額の根拠を論理的かつ分かりやすく説明できます。「近隣の取引事例」「リフォーム費用の見積もり」「再販時の想定価格」といった具体的な要素を示しながら、なぜその価格になるのかを丁寧に解説してくれるはずです。

逆に、「相場より高く買い取ります」といった曖昧な説明しかできない業者や、査定額の内訳を教えてくれない業者は要注意です。後から条件を変更されたり、契約直前に価格を下げられたりするリスクがあります。

3. 口コミと評判の信憑性

インターネット上の口コミや評判をチェックする際は、その信憑性を見極めることが重要です。具体的な体験談が書かれているか、良い評価と悪い評価がバランスよく存在するか、投稿時期が偏っていないかなどを確認しましょう。

また、不動産業界の専門サイトや第三者機関による評価も参考になります。宅地建物取引業の免許番号や、業界団体への加盟状況なども、業者の信頼性を判断する材料として活用してください。

4. エリア対応力と地域密着度

あなたの物件があるエリアでの対応実績が豊富かどうかは、査定額に直結する重要な要素です。そのエリアの相場感や需要動向を正確に把握している業者ほど、適正価格での買取が期待できます。

地域の特性や交通アクセス、将来の開発計画などを熟知している業者は、物件の潜在的な価値も適切に評価してくれるでしょう。

逆に、そのエリアでの実績が少ない業者は、相場より安い査定額を提示する可能性があります。

5. 顧客対応の姿勢と誠実性

初回の問い合わせから査定、契約まで、一貫して誠実な対応をしてくれる業者を選びましょう。質問に対して丁寧に答えてくれるか、約束した時間を守るか、契約を急かすような営業をしないかなど、細かな点にも注意を払ってください。

特に、デメリットやリスクについても正直に説明してくれる業者は信頼できます。「買取のメリットばかり強調して、価格が安くなることを軽視する」「契約を急かして十分な検討時間を与えない」といった業者は避けるべきです。

複数社への査定依頼で比較の土台を作る方法

マンション買取で後悔しないためには、最低でも3社以上の業者に査定を依頼することが鉄則です。1社だけの査定では、その価格が適正かどうか判断できません。

効率的な査定依頼の進め方

まず、大手総合系1〜2社、専門特化系1〜2社、地域密着系1社といったバランスで業者を選定しましょう。それぞれ異なる強みを持つため、多角的な視点から査定額を比較できます。

査定依頼時は、物件の基本情報（築年数、専有面積、間取り、階数など）を正確に伝えることが重要です。情報が不正確だと、後から査定額が変更される可能性があります。

また、売却希望時期や売却理由も併せて伝えることで、より具体的な提案を受けられるでしょう。

しつこい営業を避けるコツ

複数社に査定を依頼すると、営業電話が頻繁にかかってくることがあります。これを避けるためには、最初の連絡時に「他社とも比較検討中で、決定までに○週間程度かかる予定です」と明確に伝えておきましょう。

また、「査定結果は書面またはメールで送付してください」と依頼することで、電話での営業を減らすことができます。急かされることなく、冷静に比較検討する時間を確保することが、最適な業者選びにつながります。

査定額だけでなく、対応の質や説明の分かりやすさ、信頼性なども総合的に評価して、最終的な依頼先を決定してください。価格が最も高い業者が必ずしも最良の選択とは限らないことを覚えておきましょう。

STEP3：訪問査定の実施と価格交渉

信頼できる業者を選定したら、いよいよ訪問査定の段階に入ります。

この段階は、あなたのマンションの価値を最大限に評価してもらい、納得できる買取価格を実現するための重要な局面です。査定は単なる価格提示の場ではなく、業者との信頼関係を築き、より良い条件を引き出すための交渉の場でもあります。

査定額を1円でも高くする3つの交渉術と事前準備

マンション買取において査定額アップを実現するには、戦略的なアプローチが不可欠です。ここでは、実際に効果が期待できる3つの交渉術と、それを支える事前準備について詳しく解説します。

【交渉術1】物件の付加価値を数値で示す

査定担当者に物件の魅力を効果的に伝えるには、感情的なアピールではなく、具体的な数値やデータを用いることが重要です。

例えば、「最寄り駅まで徒歩5分」「築15年だが大規模修繕を2025年に実施済み」「管理費が同規模物件より月額3,000円安い」といった客観的な情報を整理して提示しましょう。

特に効果的なのは、周辺の類似物件との比較データです。不動産ポータルサイトで同じマンション内や近隣の売出し事例を調べ、「同じ間取りの部屋が3,200万円で売り出されている」といった相場感を示すことで、査定額の根拠について建設的な議論ができます。

【交渉術2】複数社の査定結果を活用した価格交渉

3社以上から査定を取得している場合、その結果を戦略的に活用することで価格交渉の余地が生まれます。

ただし、単純に「A社は2,800万円だったので、それより高くしてください」という直接的な交渉は避けましょう。

効果的なアプローチは、「他社からも査定をいただいているのですが、御社の査定根拠が最も納得できました。ただ、価格面で少し検討の余地があれば、ぜひ御社にお願いしたいのですが」といった、相手を立てながらも交渉の意思を示す方法です。

【交渉術3】売却時期の柔軟性を交渉材料にする

買取業者にとって、売主の協力的な姿勢は大きなメリットです。「引き渡し時期については御社のご都合に合わせられます」「内覧対応や書類準備も迅速に対応します」といった柔軟性を示すことで、業者側の負担軽減につながり、その分を価格に反映してもらえる可能性があります。

特に、業者が在庫調整や資金繰りの都合で特定の時期での買取を希望している場合、タイミングが合えば通常より高い査定額を提示してもらえることもあります。

事前準備のチェックリスト

• 権利証（登記識別情報）、固定資産税納税通知書の準備
• 管理規約、重要事項に関する調査報告書の確認
• 大規模修繕履歴、管理組合の財政状況の把握
• 周辺相場の事前調査（3〜5件程度の類似物件）
• 物件の魅力ポイントの整理（駅距離、階数、方角、設備等）

築年数・エリア別マンション買取価格のシミュレーション

マンション買取価格は築年数とエリアによって大きく変動します。以下に、2025年時点での買取価格の目安を示しますので、あなたのマンションの概算価値を把握する参考としてください。

首都圏（東京23区・横浜・川崎）の買取価格目安

関西圏（大阪市・神戸市・京都市）の買取価格目安

首都圏と比較して、関西圏では買取価格が約10〜15％程度低くなる傾向があります。

例えば、築10年で新築時価格3,000万円のマンションの場合、首都圏では2,250万円〜2,400万円程度ですが、関西圏では2,000万円〜2,150万円程度が相場となります。

地方都市（札幌・仙台・名古屋・福岡等）の買取価格目安

地方都市では、エリアの人気度や再販需要によって価格差が大きくなります。

一般的には首都圏の70〜80％程度の水準となりますが、駅近の好立地物件や人気エリアでは、関西圏と同等の価格がつくこともあります。

価格算定の考え方

これらの価格は、仲介での売却相場の約75〜80％を基準としています。買取業者は物件を取得後、リフォームやリノベーションを行い、仲介で再販するため、その費用（物件価格の10〜15％程度）と利益（5〜10％程度）を差し引いた価格で買取を行います。

ただし、物件の状態や立地条件、市場環境によって実際の査定額は大きく変動するため、これらの数値はあくまで参考値として捉え、必ず複数社からの査定を取得することをおすすめします。

やってはいけない！査定額が下がるNG行動

査定前の行動によっては、本来の物件価値よりも低い評価を受けてしまう可能性があります。ここでは、査定額を下げてしまう典型的なNG行動と、業者に好印象を与える適切な対応方法について解説します。

【NG行動1】過度なリフォームや設備交換

査定前に「少しでも高く売りたい」という思いから、壁紙の張り替えやキッチンの交換などを行う方がいますが、これは逆効果になることが多いです。

買取業者は取得後に自社でリフォームを行うため、売主が行ったリフォーム費用は査定額に反映されにくく、むしろ「余計な費用をかけた」と判断される場合があります。

特に、個人の好みが強く反映されたリフォームや、中途半端な修繕は、業者にとって「やり直し」が必要な作業となり、査定額の減額要因となってしまいます。

【NG行動2】物件の不具合を隠蔽する

雨漏りや設備の故障、近隣トラブルなどの不具合を隠して査定を受けることは、後々大きなトラブルの原因となります。

査定後に不具合が発覚した場合、契約条件の変更や最悪の場合は契約解除となる可能性もあります。

買取業者は不動産のプロフェッショナルであり、隠された不具合を見抜く能力を持っています。

むしろ、事前に正直に申告することで、「信頼できる売主」として好印象を与え、誠実な取引関係を築くことができます。

【NG行動3】査定当日の不適切な対応

査定当日に部屋が散らかっている、必要書類が準備されていない、査定担当者への対応が横柄であるといった行動は、物件の印象を大きく損ないます。買取業者といえども人間ですので、売主の人柄や物件への愛着が査定額に微妙に影響することがあります。

また、査定中に過度に営業トークを行ったり、他社の悪口を言ったりすることも避けるべきです。プロフェッショナルな業者ほど、そうした行動を好ましく思いません。

好印象を与える適切な対応方法

• 清潔感のある室内環境：大掃除は不要ですが、整理整頓された清潔な状態で査定を受けましょう
• 必要書類の事前準備：権利証、管理規約、修繕履歴などを整理して準備しておきます
• 物件の特徴を客観的に説明：「南向きで日当たりが良い」「管理組合がしっかりしている」など、事実に基づく情報を提供します
• 質問への誠実な回答：分からないことは「分からない」と正直に答え、後日調べて回答する姿勢を示します
• 適度な距離感の維持：親しみやすさは大切ですが、ビジネスライクな関係を保ちながら、相互の尊重を示します

これらの点に注意することで、あなたのマンションの真の価値を正しく評価してもらい、納得できる買取価格を実現する可能性が高まります。

査定は一度きりの機会ではありませんが、最初の印象が後の交渉にも影響するため、しっかりとした準備と適切な対応を心がけましょう。

STEP4：売買契約の締結と条件確認

査定額に納得し、信頼できる業者が決まったら、いよいよ売買契約の締結です。

この段階では、後々のトラブルを避けるために契約書の内容を慎重に確認することが何より重要になります。

契約前に必ず確認！売買契約書チェックポイント3選

売買契約書は、あなたと買取業者との約束事を法的に定める重要な書類です。一度署名・押印してしまうと、後から「知らなかった」では済まされません。以下の3つのポイントは、契約前に必ず確認しておきましょう。

1. 契約不適合責任の免責条項

マンション買取では、売主の契約不適合責任が免責されるのが一般的です。これは、売却後に物件の不具合が発見されても、売主であるあなたが責任を負わなくて良いという意味です。

契約書に「売主は契約不適合責任を負わない」という条項が明記されているかを確認してください。

もしこの条項がない場合、売却後に設備の故障や建物の不具合が見つかった際、修繕費用を請求される可能性があります。

例えば、売却後にエアコンが故障したり、給湯器に不具合が見つかったりした場合でも、免責条項があれば安心です。これは買取の大きなメリットの一つでもあります。

2. 引き渡し時期と条件

引き渡し時期は、あなたの新生活の計画に直結する重要な要素です。契約書には「2025年○月○日までに引き渡し」という具体的な日付が記載されているはずです。

この日付が現実的に実現可能かどうか、慎重に検討してください。引っ越し準備、新居の確保、各種手続きなどを考慮して、十分な余裕を持った日程になっているかが重要です。

また、引き渡し時の物件の状態についても確認が必要です。

「現況有姿での引き渡し」と記載されている場合、基本的に現在の状態のまま引き渡せば良いということになります。特別な清掃やリフォームは不要ですが、残置物の処理については事前に業者と相談しておきましょう。

3. 代金支払い条件と支払い時期

売買代金の支払い方法と時期は、資金計画に大きく影響します。一般的には、契約時に手付金（売買代金の5~10％程度）を受け取り、引き渡し時に残代金を受領する流れになります。

支払い方法についても確認が必要です。

現金での支払いか、銀行振込かなど、具体的な方法が明記されているかチェックしてください。また、万が一業者の都合で支払いが遅れた場合の遅延損害金についても、契約書に記載されているか確認しておくと安心です。

住宅ローンの残債がある場合は、決済日に抵当権抹消手続きと同時に行うため、司法書士の立会いが必要になることも契約書に明記されているはずです。

住宅ローン残債がある場合の手続きと注意点

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、通常の売却手続きに加えて、金融機関との調整や抵当権抹消の手続きが必要になります。

これらの手続きを正しく理解しておくことで、スムーズな売却が可能になります。

抵当権抹消手続きの流れ

住宅ローンが残っている物件には、金融機関の抵当権が設定されています。売却するためには、この抵当権を抹消する必要があります。

まず、現在のローン残高を正確に把握しましょう。金融機関に連絡して「2025年○月○日時点での残債証明書」を発行してもらいます。この残債額と買取価格を比較することで、売却後の資金状況が明確になります。

決済当日は、買取業者からの代金で住宅ローンを完済し、同時に抵当権抹消登記を行います。この手続きは司法書士が代行してくれるのが一般的です。司法書士費用（通常1万円～3万円程度）は事前に確認しておきましょう。

オーバーローン時の対応策

買取価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の状況では、不足分を自己資金で補う必要があります。

例えば、ローン残債が2,500万円、買取価格が2,200万円の場合、300万円の不足が生じます。この300万円を現金で用意できれば売却可能ですが、資金が不足する場合は以下の選択肢を検討できます。

• 無担保ローンの利用：金融機関によっては、不足分を無担保ローンで借り入れできる場合があります
• 親族からの借入：一時的に親族から資金を借りて、後日返済する方法
• 売却時期の延期：市場価格の回復を待つか、ローン残債がさらに減るまで待つ選択肢

重要なのは、オーバーローンの状況を事前に把握し、買取業者にも正直に相談することです。経験豊富な業者であれば、解決策を一緒に考えてくれるはずです。

金融機関への事前連絡の重要性

売却が決まったら、できるだけ早く住宅ローンを借りている金融機関に連絡しましょう。「マンションを売却予定で、○月頃に完済予定です」と伝えることで、必要な書類や手続きについて案内してもらえます。

金融機関によっては、完済予定日の1ヶ月前までに連絡が必要な場合もあります。

また、完済時に必要な書類（抵当権抹消書類など）の準備にも時間がかかるため、早めの連絡が円滑な手続きにつながります。

「買取保証」と「即時買取」の違いと選び方

マンション買取には「買取保証」と「即時買取」という2つの方式があります。

それぞれ異なる特徴を持っているため、あなたの状況や優先事項に応じて適切な方式を選択することが重要です。

即時買取の特徴とメリット

即時買取は、査定後すぐに売買契約を締結し、短期間で現金化する方式です。最大の特徴は、確実性とスピードです。

契約から引き渡しまでの期間は通常1～2週間程度で、長くても1ヶ月以内には現金を受け取れます。急な転勤や相続税の支払い期限が迫っている場合など、時間的制約がある状況では非常に有効な選択肢です。

価格面では、一般的に市場価格の70～80％程度になることが多いですが、仲介手数料や広告費用がかからないため、実質的な手取り額で比較することが大切です。

また、内覧対応や価格交渉などの精神的負担が一切ないのも大きなメリットです。

買取保証の仕組みとメリット

買取保証は、まず一定期間（通常3～6ヶ月）仲介での売却活動を行い、売れなかった場合に事前に約束した価格で業者が買い取る方式です。

この方式の最大のメリットは、仲介での高値売却の可能性を残しながら、最終的な売却を保証してもらえることです。市場価格に近い金額での売却チャンスがありつつ、売れ残るリスクを回避できます。

買取保証価格は、通常市場価格の80～85％程度に設定されることが多く、即時買取よりもやや高めになる傾向があります。ただし、仲介期間中は内覧対応などの手間が発生することは理解しておく必要があります。

どちらを選ぶべきか？判断基準

以下のチェックリストを参考に、あなたの状況に最適な方式を選択してください。

即時買取がおすすめな人

• 3ヶ月以内に確実に現金化したい
• 内覧対応や売却活動の手間を避けたい
• 近所に売却を知られたくない
• 築年数が古く、仲介での売却が困難と予想される

買取保証がおすすめな人

• 多少時間がかかっても高値での売却を目指したい
• 人気エリアや築浅物件で仲介での売却可能性が高い
• 内覧対応などの手間を許容できる
• 売却時期に6ヶ月程度の余裕がある

実際の選択では、複数の業者から両方の提案を受けて比較検討することをおすすめします。即時買取価格と買取保証価格の差額、仲介期間中の手間やストレスなどを総合的に判断して、あなたにとって最適な方式を選択しましょう。

STEP5：決済・引き渡しと売却完了

売買契約の締結が完了すると、いよいよマンション買取の最終段階である決済・引き渡しに進みます。

この段階では、残代金の受領から物件の引き渡しまで、複数の重要な手続きが同時に進行するため、事前の準備と当日の流れを正確に把握しておくことが欠かせません。

決済当日の流れと必要書類の準備

決済は通常、司法書士立会いのもとで買取業者の事務所や金融機関で行われます。当日は複数の手続きが並行して進むため、事前の書類準備が成功の鍵となります。

決済当日のタイムスケジュール

決済当日は、以下の流れで手続きが進行します：

• 午前中（10:00～11:00）：司法書士による書類確認と本人確認
• 午前中（11:00～12:00）：抵当権抹消書類の準備と金融機関への連絡
• 午後（13:00～14:00）：残代金の振り込み手続きと着金確認
• 午後（14:00～15:00）：所有権移転登記の申請と鍵の引き渡し

事前に準備すべき必要書類一覧

決済をスムーズに進めるため、以下の書類を事前に準備しておきましょう：

• 権利証または登記識別情報通知書（物件の所有権を証明する最重要書類）
• 実印と印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
• 住民票（現住所と登記上の住所が異なる場合は住民票の除票も必要）
• 固定資産税納税通知書（最新年度のもの）
• 管理費・修繕積立金の清算書（管理会社から取得）
• 本人確認書類（運転免許証やパスポートなど）
• 銀行口座の通帳とキャッシュカード（残代金振り込み用）

住宅ローンが残っている場合は、これらに加えて金融機関から「抵当権抹消書類」を取得する必要があります。

金融機関によっては書類準備に1週間程度かかる場合があるため、決済日の2週間前には連絡を入れておくことをおすすめします。

具体的な費用例

例えば、3,000万円のマンションを2,400万円で買取してもらう場合の決済時の費用は以下のようになります：

• 司法書士報酬：約8万円～12万円
• 抵当権抹消登記費用：約2万円～3万円
• 印紙代：1万円
• その他諸費用：約2万円～3万円

合計：約13万円～19万円

これらの費用を差し引いた金額が、実際に手元に残る現金となります。

引き渡し時の最終確認事項とトラブル回避策

物件の引き渡しは決済と同時に行われますが、後々のトラブルを避けるため、以下の項目を必ず確認しておきましょう。

設備の動作確認チェックリスト

引き渡し前に、買取業者と一緒に以下の設備が正常に動作することを確認します：

• 給湯器の動作確認（お湯が正常に出るか、温度調整は可能か）
• エアコンの冷暖房機能（リモコンでの操作、異音の有無）
• インターホンの動作（音声・映像の確認、オートロック連動）
• 照明器具とスイッチ（各部屋の照明が点灯するか）
• 水回りの確認（蛇口、排水、トイレの水流）
• 玄関ドアと窓の開閉（鍵の動作、施錠確認）

万が一、設備に不具合が見つかった場合でも、買取では「現状有姿」での取引が基本となるため、売主に修繕義務は発生しません。ただし、契約時に申告していなかった重大な不具合がある場合は、事前に買取業者に相談することが大切です。

残置物の処理と最終清掃

マンション買取では、家具や家電の残置物についても柔軟に対応してもらえることが多いのが特徴です。ただし、以下の点は必ず確認しておきましょう。

• 残置物の処理費用：契約書で買取業者負担となっているか確認
• 貴重品の回収：現金、貴金属、重要書類の取り忘れがないか最終チェック
• 清掃の程度：一般的な清掃で十分か、特別な清掃が必要か事前確認

近隣への挨拶と管理組合への届出

円満な引き渡しのため、以下の手続きも忘れずに行いましょう：

• 管理組合への所有者変更届：管理会社経由で新所有者情報を届出
• 近隣住民への挨拶：長年お世話になった感謝の気持ちを伝える
• 郵便物の転送手続き：郵便局での転送サービス申し込み

これらの手続きを丁寧に行うことで、新しい所有者である買取業者にとっても、近隣住民にとっても良好な関係でスタートを切ることができます。

売却後の税務処理と確定申告の注意点

マンション買取が完了した後も、税務上の手続きが残っています。2026年の確定申告に向けて、適切な準備を進めておきましょう。

譲渡所得税の計算方法

マンション売却による利益（譲渡所得）には税金がかかります。譲渡所得は以下の計算式で求められます。

譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用

具体的な計算例

例えば、以下のケースで計算してみましょう。

• 2025年に3,500万円で購入したマンション
• 2025年に2,400万円で買取
• 購入時の諸費用：150万円
• 売却時の諸費用：20万円

計算過程：

• 取得費：3,500万円 + 150万円 = 3,650万円
• 譲渡所得：2,400万円 - 3,650万円 - 20万円 = △1,270万円

この場合、譲渡損失が発生するため、譲渡所得税は課税されません。

3,000万円特別控除の適用条件

マイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。主な適用条件は以下の通りです。

• 居住用財産であること（自分が住んでいた家やマンション）
• 売却相手が親族でないこと（買取業者への売却は問題なし）
• 過去2年間に同特例を使用していないこと
• 住まなくなってから3年目の年末までに売却

買取の場合、買取業者は第三者にあたるため、この特例の適用に問題はありません。ただし、適用を受けるためには確定申告が必要です。

確定申告の手続きと必要書類

マンション売却後は、利益の有無に関わらず確定申告を行うことをおすすめします。特に損失が出た場合でも、他の所得と損益通算できる可能性があります。

確定申告で必要な書類

• 売買契約書の写し（買取契約書）
• 領収書類（仲介手数料、司法書士報酬など）
• 取得時の売買契約書（購入時の価格を証明）
• 住民票の除票（居住用財産の証明）
• 登記事項証明書（法務局で取得）

申告期限と注意点

2025年中にマンション買取を完了した場合、2026年2月16日から3月15日までに確定申告を行う必要があります。期限を過ぎると特別控除の適用が受けられなくなる可能性があるため、早めの準備を心がけましょう。

税務処理に不安がある場合は、税理士への相談も検討してください。特に高額な取引や複雑な事情がある場合は、専門家のアドバイスを受けることで、適切な節税対策と正確な申告が可能になります。

【実例ストーリー】マンション買取で人生が好転した3つのケース

マンション買取を検討されている方の多くが、「本当に買取で良いのだろうか」という不安を抱えていらっしゃいます。そこで、実際に買取を選択することで困難な状況を乗り越えた代表的なケースをご紹介します。

急な転勤命令で2週間での売却を実現したAさんのケース

急な転勤辞令は、多くのサラリーマンにとって避けられない現実です。特に持ち家がある場合、限られた時間内での売却は大きな課題となります。

時間的制約が最優先の状況での判断

転勤の場合、通常は1ヶ月程度の準備期間しかありません。仲介での売却活動には平均3～6ヶ月かかるため、物理的に間に合わないケースが多発します。このような状況では、価格よりも確実性とスピードを重視した判断が求められます。

買取を選択する際の成功要因として、以下の点が挙げられます。

• 複数社への同時査定依頼：時間がない中でも最低3社への査定依頼を行い、比較検討の土台を確保
• 必要書類の事前準備：権利証、印鑑証明書、固定資産税納税通知書などを早期に揃える
• 引っ越し業者との連携：売却スケジュールと引っ越し日程を同時進行で調整

転勤による売却では、新天地での生活基盤確立が最優先となるため、多少の価格差よりも確実な資金回収と精神的な安心感が重要な価値となります。

築40年で売れ残った物件を即現金化したBさんのケース

築古物件の売却は、現在の不動産市場において特に困難な課題の一つです。仲介市場では敬遠されがちな物件でも、買取なら解決できる可能性があります。

築古物件が抱える仲介での課題

築40年を超える物件は、以下の理由で仲介での売却が困難になります。

• 住宅ローンの審査が通りにくく、購入希望者が限定される
• 設備の老朽化により、購入後のリフォーム費用を懸念される
• 耐震基準の違いにより、安全性への不安を持たれる

買取による解決のメリット

買取業者は築古物件のリノベーション・再販を専門としているため、以下の利点があります。

• 物件の状態に関わらず現況での買取が可能
• リフォーム費用を織り込んだ適正価格での査定
• 相続税の納付期限など、時間的制約がある場合の迅速対応

相続問題の解決においては、複数の相続人間での合意形成も重要な要素となります。買取による確実な現金化は、遺産分割を円滑に進める上で大きな意味を持ちます。

内覧ストレスから解放されたCさんのケース

仲介での売却活動において、内覧対応は売主にとって大きな精神的負担となることがあります。特にプライバシーを重視される方にとって、買取は理想的な選択肢となります。

内覧対応が与える精神的負担

仲介での売却では、以下のような負担が継続的に発生します。

• 週末ごとの内覧対応で休日が潰れる
• 室内を常に清潔に保つプレッシャー
• 購入希望者からの値下げ交渉によるストレス
• 近隣住民に売却活動が知られることへの不安

買取によるプライバシー保護

買取では、以下の点でプライバシーが守られます。

• 不特定多数の内覧者が訪問することがない
• 売却活動が近所に知られにくい
• 業者との直接取引のため、交渉相手が明確
• 売却期間が短いため、長期間の精神的負担がない

特に離婚や相続などのデリケートな事情がある場合、周囲に知られることなく売却を完了できる買取のメリットは計り知れません。精神的な平穏を保ちながら、人生の新しいステージに向かうための環境を整えることができます。

これらのケースに共通するのは、それぞれの状況に応じて買取の特性を最大限活用し、単なる不動産売却を超えた「人生の課題解決」を実現している点です。

価格面での妥協があったとしても、得られる安心感と確実性が、その後の人生にもたらす価値は非常に大きなものとなっています。

よくある質問！マンション買取の疑問をすべて解決

マンション買取を検討される際に、多くの方が抱かれる疑問や不安にお答えします。査定後の対応から住みながらの売却、特殊な物件の買取可能性まで、専門家の視点から分かりやすく解説いたします。

Q：査定後のキャンセルや価格交渉は可能か？

査定を依頼した後でも、キャンセルは自由に行えます。査定は無料で提供されるサービスであり、査定額に納得がいかない場合や他の選択肢を検討したい場合は、遠慮なくお断りいただけます。

価格交渉についても十分に可能です。より良い条件を引き出すためには、以下の交渉テクニックが効果的です。

関連記事：マンション査定だけでも大丈夫？しつこい営業を避けて相場を知る方法と注意点

効果的な価格交渉のポイント

• 複数社の査定額を比較材料として提示する
• 物件の魅力的なポイント（リフォーム歴、管理状況、立地の利便性）を具体的に説明する
• 売却時期に柔軟性がある場合は、業者の都合に合わせることで価格アップを交渉する
• 設備の不具合や修繕履歴を正直に伝え、透明性の高い取引姿勢を示す

ただし、買取価格には業者のリフォーム費用や利益が含まれているため、大幅な価格アップは期待できません。現実的な範囲での交渉を心がけることが重要です。

Q：住みながらの売却と引っ越しタイミングの調整方法は？

居住中のマンション買取は十分に可能であり、多くの方が実際に住みながら売却手続きを進められています。効率的なスケジュール調整のコツをご紹介します。

住みながら売却を成功させる手順

1. 査定段階：生活感のある状態でも査定は可能。事前に整理整頓を行い、物件の魅力を最大限アピール
2. 契約段階：引き渡し時期を柔軟に設定し、新居探しの時間を確保
3. 引き渡し準備：契約から引き渡しまでの期間（通常1〜2週間）を活用して段階的に荷物を整理

新居探しとの効率的な並行進行方法

• 買取契約が確定してから本格的な新居探しを開始することで、資金計画が明確になります
• 引き渡し日の1週間前には新居を確定し、引っ越し業者の手配を完了させておきます
• 仮住まいが必要な場合は、短期賃貸やウィークリーマンションの利用も検討できます

買取の場合、仲介と異なり内覧対応が不要なため、日常生活への影響を最小限に抑えながら売却を進められる点が大きなメリットです。

Q：事故物件や訳あり物件でも買取可能か？

事故物件や訳あり物件であっても、多くの場合で買取は可能です。一般的に売却困難とされる物件でも、専門的な知識とノウハウを持つ買取業者であれば適切に対応できます。

買取可能な訳あり物件の例

• 自然死や事故死が発生した物件
• 近隣トラブルや騒音問題がある物件
• 建物の構造的な問題や大規模修繕が必要な物件
• 借地権や底地権などの権利関係が複雑な物件
• 再建築不可物件や違法建築の物件

専門業者の選び方のポイント

• 訳あり物件の買取実績が豊富な業者を選ぶ
• 法的な問題に対応できる専門知識を持つ業者を選ぶ
• 査定時に物件の状況を正直に説明し、適切な対応策を提案してくれる業者を選ぶ

価格への影響について
訳あり物件の場合、通常の買取価格からさらに2〜4割程度安くなる可能性があります。

しかし、仲介市場では売却自体が困難な場合が多いため、確実に現金化できる買取の価値は非常に高いといえます。事故物件の告知義務や法的リスクを業者が引き受けてくれるため、売主様の精神的負担も大幅に軽減されます。

まずは専門業者に相談し、具体的な買取可能性と価格を確認することから始めましょう。

まとめ：不安を手放し、人生の主導権を取り戻すために

マンション買取は単なる売却手段ではなく、あなたの人生をより良い方向に導くための戦略的選択です。

まずは複数社への査定依頼で現状を正確に把握し、信頼できるパートナーとなる業者を見つけることから始めましょう。適切な知識と準備があれば、買取は確実性とスピードを兼ね備えた理想的な解決策となります。

急な転勤や相続、築古物件の売却など、さまざまな事情でマンション売却を検討されているあなたにとって、最も大切なのは「不確実性からの解放」です。仲介売却では「いつ売れるか」「いくらで売れるか」という不安が常につきまといますが、買取であればこれらの心配から完全に解放されます。

2025年現在、多くの優良買取業者が存在し、査定後のキャンセルも自由に行えるため、まずは気軽に査定を依頼してみることをおすすめします。複数社の査定額を比較することで、あなたのマンションの適正な買取価格を把握でき、より良い条件での売却が可能になります。

住みながらの売却も十分に対応可能で、契約から引き渡しまでの1〜2週間という短期間を活用すれば、新生活への移行もスムーズに進められます。たとえ事故物件や訳あり物件であっても、専門業者による買取により確実な現金化が実現し、法的リスクも業者に移転されるため、精神的な負担から解放されます。

あなたの大切な資産であるマンションを、納得のいく形で次のステージへと導くために、まずは信頼できる買取業者への査定依頼から始めてみてください。