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家売るなら必見！売却のベストタイミングと失敗しない不動産会社の選び方

不動産の売却・査定について

公開日: 2025-11-12
最終更新日: 2025-11-12

もくじ

「家を売りたいけど、どの不動産会社を選べばいいかわからない」

「損をしない売却方法を知りたい」

そんな悩みをお持ちではありませんか？

2025年の不動産市場では、正しい知識と信頼できるパートナー選びが成功の鍵となります。

本記事では、不動産売却の専門家が監修した最新情報をもとに、あなたに最適な不動産会社の選び方から高額査定を引き出すコツまで、家を売る際に知っておくべきすべてを分かりやすく解説します。

家売却の準備と基礎知識

家を売ると決めたら、まず売却の全体像と基本的な流れを理解し、仲介と買取の違いを把握して自分に最適な売却方法を選択しましょう。

家売却の全体的な流れと期間

家の売却は、大きく6つのステップに分かれており、全体で3～6か月程度の期間を要します。

【家売却の6つのステップと期間の目安】

査定・不動産会社選び（1～2週間）
複数の不動産会社に査定を依頼し、査定結果と担当者の対応を比較検討します。一括査定サイトを活用すれば、効率的に複数社の査定を受けることができます。
媒介契約の締結（1週間）
信頼できる不動産会社を選んだら、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の中から最適な契約形態を選択し、媒介契約を結びます。
販売活動の開始（2～4か月）
不動産会社がインターネット掲載やチラシ配布などの販売活動を行い、購入希望者を募集します。この期間が売却全体の中で最も長くなることが一般的です。
内覧対応・価格交渉（2～4週間）
購入希望者の内覧に対応し、条件面での交渉を行います。複数の購入候補者が現れることもあるため、慎重に判断することが重要です。
売買契約の締結（1週間）
購入者が決定したら、売買契約書を作成し、手付金の受領と契約条件の最終確認を行います。
決済・引き渡し（1か月）
住宅ローンの残債処理、抵当権抹消、所有権移転登記などの手続きを経て、物件を引き渡します。

仲介と買取の違いとメリット・デメリット

家売るなら、まず「仲介」と「買取」という2つの売却方法の違いを理解することが重要です。それぞれに明確な特徴があり、あなたの状況によって最適な選択が変わります。

仲介のメリット・デメリット

メリット：

市場価格に近い高値での売却が期待できる
購入希望者を広く募集できるため、より良い条件の買主を見つけられる可能性がある
仲介手数料は成功報酬のため、売れなければ費用がかからない

デメリット：

売却まで3～6か月程度の時間がかかる
購入希望者が現れない場合は、価格を下げる必要がある
内覧対応や価格交渉などの手間がかかる

買取のメリット・デメリット

メリット：

最短1週間程度で現金化できる
確実に売却できるため、資金計画が立てやすい
内覧対応や販売活動が不要で手間がかからない
仲介手数料が不要

デメリット：

売却価格が市場価格の7～8割程度になることが多い
買取を行う業者が限られるため、選択肢が少ない

どちらを選ぶべきか

仲介が向いている人： 時間に余裕があり、少しでも高く売りたい方
買取が向いている人： 急いで現金化したい方、相続した古い物件をお持ちの方、内覧対応が困難な方

売却前に準備すべき必要書類一覧

家の売却では、査定から引き渡しまで各段階で様々な書類が必要になります。事前に準備しておくことで、スムーズな売却手続きが可能になります。

【査定時に必要な書類】

登記済権利証または登記識別情報
固定資産税納税通知書
建築確認済証・検査済証
間取り図・測量図
マンションの場合：管理規約、重要事項調査報告書

【媒介契約時に必要な書類】

身分証明書（運転免許証など）
実印・印鑑証明書
住民票（登記上の住所と現住所が異なる場合）

【売買契約時に必要な書類】

登記済権利証または登記識別情報
印鑑証明書（3か月以内）
固定資産税納税通知書
建築確認済証・検査済証
設備表・物件状況確認書

【引き渡し時に必要な書類】

登記済権利証または登記識別情報
実印・印鑑証明書（3か月以内）
住民票
銀行口座通帳（残代金受領用）
鍵一式
設備の取扱説明書・保証書

書類の中には再発行に時間がかかるものもあるため、売却を検討し始めた段階で早めに準備を始めることをお勧めします。

特に登記済権利証を紛失している場合は、司法書士による本人確認手続きが必要になるため、余裕を持って対応しましょう。

査定依頼と信頼できる不動産会社選び

適正な査定価格を知り、家を売るなら絶対に失敗できない不動産会社選びのポイントを押さえて、最適なパートナーを見つけましょう。

査定価格の算出方法と相場の調べ方

不動産の査定価格は、主に3つの方法で算出されます。

最も一般的な「取引事例比較法」は、近隣の類似物件の成約事例を基に価格を算定する方法です。同じエリアで築年数や面積、構造が似た物件の取引価格を参考に、立地条件や建物の状態などを加味して査定額を決定します。

「収益還元法」は、賃貸に出した場合の収益性から価格を逆算する方法で、主に投資用物件の査定に使われます。「原価法」は、建物を再建築する場合の費用から経年劣化などの減価分を差し引いて算出する方法です。

自分でも相場を把握するには、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」が有効です。

このサイトでは、実際の成約価格を地域別・時期別に検索できるため、査定額の妥当性を判断する重要な材料となります。レインズマーケットインフォメーションも、より詳細な取引データを提供しており、事前の相場把握に役立ちます。

大手と中小不動産会社の特徴比較

大手不動産会社の最大の強みは、圧倒的な広告力と全国ネットワークです。

豊富な広告予算により、ポータルサイトの上位表示や新聞広告、テレビCMなど多様な媒体で物件を宣伝できます。また、転勤や移住を検討する購入希望者に対して、全国の支店ネットワークを活用した情報提供が可能です。

ブランド力による安心感も大きなメリットで、初めて家を売る方にとって心理的な安心材料となります。一方で、担当者の異動が多く、長期的な関係構築が難しい場合があります。

中小不動産会社は、地域密着型の営業が最大の特徴です。

地元の市場動向を熟知しており、大手では気づかない地域特有の需要や価格動向を把握しています。地元の工務店や金融機関との連携も強く、売却後の住み替えサポートも充実している場合が多いです。

物件タイプ別では、都心部の高額物件や新築マンションは大手が有利で、地方の戸建てや特殊な立地条件の物件は中小が力を発揮します。売却期間に余裕があり、地域に根ざした丁寧な対応を求める場合は中小、短期間で確実に売却したい場合は大手を選ぶのが効果的です。

関連記事：不動産売却はどこがいい？選び方の基準や売却のコツを解説

優秀な担当者を見抜く質問リストと注意点

初回面談では、以下の7つの質問で担当者の実力を見極めましょう。

必須確認項目

「この地域での直近1年間の売却実績は何件ですか？」
「査定根拠となった類似物件の詳細を教えてください」
「想定している販売戦略と広告計画を具体的に説明してください」
「売却期間が長引いた場合の対応策はありますか？」
「他社との差別化ポイントは何ですか？」
「売却にかかる費用の内訳を詳しく教えてください」
「過去に売却が困難だった物件をどう解決しましたか？」

危険な担当者の典型的パターンとして、「必ず○○万円で売れます」といった根拠のない断言をする人は要注意です。市場相場を大幅に上回る査定額を提示して契約を急がせる「釣り査定」も、後で大幅な値下げを要求される可能性があります。

また、質問に対して曖昧な回答しかできない、他社の悪口ばかり言う、契約を急かすといった行動も信頼できない担当者の特徴です。逆に、デメリットも含めて正直に説明し、具体的なデータに基づいた提案をする担当者は信頼に値します。

一括査定サイトの賢い活用方法

一括査定サイトの最大のメリットは、複数社の査定額を効率的に比較できることです。1社だけの査定では適正価格の判断が困難ですが、3～6社の査定を比較することで相場観を正確に把握できます。

信頼できる一括査定サイトの選び方として、上場企業が運営している、参加不動産会社の審査基準が明確、個人情報の取り扱いが適切といった点を確認しましょう。大手から地域密着型まで幅広い会社が参加しているサイトを選ぶことで、多角的な視点での査定が期待できます。

査定結果の正しい見方では、最高額と最低額を除いた中央値を参考価格とし、各社の査定根拠を詳しく聞くことが重要です。極端に高い査定額は釣り査定の可能性があり、極端に低い査定額は買取前提の場合があります。

査定額だけでなく、各社の販売戦略や担当者の対応も総合的に評価して、最終的な依頼先を決定することが成功への鍵となります。複数社との面談を通じて、最も信頼できるパートナーを見つけることが、家売るなら最も重要なポイントです。

不動産一括サイトならMOTA不動産査定がおすすめの理由

「MOTA不動産査定」には、選ばれる3つのポイントがあります。

Point 01：優良企業を厳選

独自の審査基準をクリアした信頼できる不動産会社だけをご紹介。安心して査定を依頼できます。

Point 02：最大6社を比較

複数の査定額を比較できるから、相場を把握しやすく、より高く売れるチャンスが広がります。

Point 03：60秒でかんたん依頼

面倒な手続きは不要。スマホやパソコンから、簡単入力ですぐに査定依頼できます。

地元に強い会社から大手までさまざまな会社から査定してもらえるため、査定額を幅広く見比べてから、自分に最適な不動産会社を選ぶことが可能です。

媒介契約の締結と販売戦略の決定

査定結果と不動産会社を比較検討し、最適な媒介契約を選択して効果的な販売戦略を立てる重要なステップです。

信頼できる不動産会社を選んだら、いよいよ正式な契約を結ぶ段階に入ります。ここで選択する媒介契約の種類によって、売却活動の進め方や成功の可能性が大きく変わってきます。

3つの媒介契約の特徴と選び方

媒介契約には3つの種類があり、それぞれ異なる特徴とメリット・デメリットがあります。あなたの状況と希望に合わせて、最適な契約形態を選択することが重要です。

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。競争原理が働くため、各社が積極的に販売活動を行う可能性があります。

また、自分で買主を見つけた場合の自己発見取引も可能です。一方で、各社の販売活動に対する責任感が薄れがちで、広告費用を十分にかけてもらえない場合があります。

レインズ（不動産流通機構）への登録義務もないため、情報の拡散が限定的になる可能性があります。

専任媒介契約では、1社のみに売却を依頼しますが、自己発見取引は認められています。不動産会社は7日以内にレインズに登録し、2週間に1回以上の活動報告が義務付けられているため、責任を持って販売活動を行います。

1社に集中することで、より手厚いサポートと積極的な広告展開が期待できます。ただし、その会社の能力や努力に売却の成否が大きく左右されるリスクがあります。

専属専任媒介契約は最も制約が厳しく、1社のみへの依頼で自己発見取引も禁止されています。

不動産会社は5日以内のレインズ登録と1週間に1回以上の活動報告が義務付けられ、最も手厚いサポートが期待できます。しかし、万が一選んだ会社の対応が悪い場合、3ヶ月間は他社に変更できないリスクがあります。

選び方の判断基準として、人気エリアの物件や複数社から高い査定を受けた場合は一般媒介で競争させる方法が有効です。

一方、地方の物件や特殊な立地条件の場合は、専任系契約で1社に集中して販売活動を任せる方が効果的です。信頼できる担当者を見つけられた場合は専任媒介、まだ不安が残る場合は一般媒介から始めることをおすすめします。

販売価格の設定戦略

適切な販売価格の設定は、売却成功の最も重要な要素の一つです。高すぎれば売れ残り、安すぎれば損失となるため、市場相場を踏まえた戦略的な価格設定が必要です。

適正価格の算出方法では、まず複数社の査定結果の中央値を基準価格として設定します。

例えば、5社の査定が3,800万円、4,000万円、4,200万円、4,300万円、4,500万円だった場合、中央値の4,200万円を基準とします。この基準価格に対して、物件の特徴や市場状況を加味して最終的な販売価格を決定します。

高値スタート戦略は、基準価格より5～10％高い価格で売り出し、反応を見ながら段階的に価格を下げていく方法です。人気エリアの築浅物件や、類似物件の供給が少ない場合に有効です。

ただし、最初の3ヶ月で内覧が月2件以下の場合は、価格が高すぎる可能性があるため見直しが必要です。

現実的価格戦略は、基準価格またはやや低めの価格で売り出し、早期売却を目指す方法です。転勤や相続などで売却期限が決まっている場合や、築年数が古い物件、競合物件が多いエリアでは現実的価格での売り出しが効果的です。

価格設定の具体例として、査定額4,200万円の物件の場合、高値スタートなら4,400万円～4,500万円、現実的価格なら4,100万円～4,200万円で売り出します。市場の反応を見て、3ヶ月後に100万円～200万円の価格調整を行うのが一般的な戦略です。

効果的な販売活動の内容確認

不動産会社が行う販売活動の内容と効果を事前に確認し、十分な集客が期待できるかを判断することが重要です。現在の不動産売却では、インターネットを中心とした多角的な販売活動が成功の鍵となります。

インターネット掲載は最も重要な販売活動で、購入検討者の約9割がインターネットで物件を探しています。

SUUMO、LIFULL HOME'S、at home（アットホーム）などの主要ポータルサイトへの掲載はもちろん、自社ホームページでの詳細な物件紹介も必須です。

写真は最低20枚以上、可能であれば室内の360度パノラマ写真や動画も用意してもらいましょう。物件の魅力を最大限に伝える写真撮影と、検索されやすいキーワードを含んだ物件説明文の作成も重要なポイントです。

チラシ配布とポスティングは、近隣住民への情報発信に効果的です。

特に戸建て住宅の場合、同じエリアに住む人の親族や知人が購入を検討するケースが多いため、半径500メートル以内への集中的なポスティングが有効です。また、地域の不動産会社や金融機関への物件資料配布も、潜在的な購入希望者へのアプローチとして重要です。

オープンハウス開催は、多くの購入検討者に実際に物件を見てもらう機会を提供します。

土日の2日間連続開催や、平日夕方の時間帯設定など、様々な生活パターンの人が参加できるよう配慮してもらいましょう。オープンハウスでは来場者アンケートを実施し、物件の印象や価格に対する意見を収集することで、今後の販売戦略の参考にできます。

また、購入希望者からの問い合わせに対する迅速な対応と、内覧希望者のスケジュールに柔軟に対応できる体制も重要な販売活動の一部です。これらの活動内容を契約前に確認し、十分な販売活動が期待できる不動産会社を選択しましょう。

内覧対応と売却活動のサポート

購入希望者の内覧が始まったら、好印象を与える準備と対応で成約率を高め、価格交渉を有利に進めましょう。

内覧は購入希望者が実際に物件を見て購入を決断する重要な機会です。第一印象が成約に大きく影響するため、事前の準備と当日の対応が売却成功の鍵を握ります。

内覧前の家の準備とホームステージング

内覧前の準備は、購入希望者に「この家に住みたい」と思わせるための重要な投資です。清掃と整理整頓を徹底し、明るく開放的な空間を演出することで、物件の魅力を最大限に引き出せます。

基本的な清掃と整理のチェックリスト

水回り（キッチン、浴室、トイレ、洗面所）の徹底清掃
窓ガラスと鏡の汚れ除去
床の掃除機がけと拭き掃除
不要な家具や荷物の一時的な移動・収納
クローゼットや押入れ内の整理整頓
玄関周りの靴や傘の片付け

照明と空間演出のポイント

すべての部屋の電気をつけ、カーテンやブラインドを開けて自然光を取り入れましょう。暗い印象を与えると、実際より狭く古く見えてしまいます。観葉植物を配置したり、生活感のある小物を適度に残したりすることで、温かみのある住空間を演出できます。

内覧の1時間前には全ての窓を開けて換気を行い、ペットやタバコ、料理のにおいを除去します。芳香剤は使わず、自然な空気の流れを作ることが大切です。

内覧当日の対応マナーと注意点

内覧当日の売主の対応は、購入希望者の印象を大きく左右します。適切な距離感を保ちながら、物件の魅力を自然に伝える姿勢が重要です。

基本的な対応マナー

内覧者が到着したら、明るく挨拶をして案内を開始します。各部屋では購入希望者が自由に見学できるよう、適度な距離を保ちながら同行しましょう。

質問には正直に答え、物件の良い点だけでなく、気になる点についても隠さずに説明することで信頼関係を築けます。

効果的な物件アピール方法

住んでいて良かった点や、近隣の便利な施設、学校区の評判など、実際に住んだ人だからこそ知る情報を自然に伝えます。

「朝日がとても気持ちよく入ります」「この角度から見る夕日が美しいんです」など、具体的な生活シーンを交えた説明が効果的です。

避けるべきNG行動

購入希望者の後をついて回る、しつこく売り込みをする、他の内覧者の悪口を言う、急かすような発言をするなどの行動は逆効果です。

また、個人的な事情（離婚、転勤など）を詳しく話すことも避けましょう。内覧者のプライベートな質問（年収、家族構成など）も控えるべきです。

価格交渉への対応と判断基準

価格交渉は売却活動において避けて通れない重要な局面です。感情的にならず、冷静に判断することで、双方が納得できる条件での成約を目指しましょう。

交渉を受ける前の準備

売却開始前に、最低希望価格（これ以下では売らない価格）を明確に設定しておきます。

住宅ローン残債、売却費用、次の住居の購入資金などを考慮して、現実的な下限価格を決めることが重要です。また、価格以外の条件（引き渡し時期、残置物の処理など）についても、どこまで譲歩できるかを事前に検討しておきましょう。

交渉への対応方法

価格交渉を受けた際は、即答せずに「検討させていただきます」と一度持ち帰ります。

不動産会社の担当者と相談し、相手の購入意欲の高さ、他の内覧予定者の状況、市場動向などを総合的に判断して回答を決めます。

単純な値下げ要求に対しては、「設備の修繕費用込み」「引き渡し時期の調整」など、付加価値を含めた提案で対応することも効果的です。

判断基準の具体例

販売開始から3ヶ月以内であれば、当初価格の5％程度までの値下げに留めることが一般的です。

3ヶ月を超えて売れない場合は、10％程度の値下げも検討対象となります。ただし、複数の購入希望者がいる場合は、価格を下げる必要はありません。最終的には、設定した最低希望価格を下回らない範囲で、最も条件の良い買主を選択することが重要です。

売買契約から引き渡しまでの手続き

購入者が決まったら、売買契約の締結から物件引き渡しまでの重要な手続きを確実に進めていきます。

この段階は家売却の最終局面であり、契約内容の確認から引き渡しまで、一つひとつの手続きが重要な意味を持ちます。適切な準備と確認を怠ると、後々トラブルの原因となる可能性があるため、慎重に進めることが大切です。

売買契約書の内容確認と注意点

売買契約書は、売主と買主の権利と義務を明確に定めた重要な法的文書です。契約締結前には、必ず内容を詳細に確認しましょう。

契約条件の確認項目

売買価格と支払い方法: 総額だけでなく、手付金、中間金、残代金の支払い時期と金額を確認
物件の表示: 所在地、面積、構造など、登記簿謄本と相違がないかチェック
引き渡し時期: 具体的な年月日と、遅延した場合のペナルティ条項
付帯設備の取り扱い: エアコン、照明器具、カーテンなど、何を残すか明記

手付金に関する注意点

手付金は一般的に売買価格の5～10％程度で設定されます。例えば3,000万円の物件なら150万円～300万円が目安です。

買主が契約を解除する場合は手付金を放棄し、売主が解除する場合は手付金の倍額を支払う「手付倍返し」のルールが適用されます。

特に注意すべき条項

ローン特約: 買主の住宅ローンが承認されない場合の契約解除条件
瑕疵担保責任: 売却後に発見された欠陥に対する売主の責任範囲と期間
境界の明示: 隣地との境界が不明確な場合の対応方法

契約書の内容で不明な点があれば、遠慮なく不動産会社の担当者に質問し、納得してから署名・押印することが重要です。

住宅ローン残債の処理と抵当権抹消

住宅ローンが残っている物件を売却する場合、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する手続きが必要です。

残債処理の基本的な流れ

残債額の確認: 金融機関に正確な残債額と完済に必要な手続きを確認
売却代金との差額計算: 売却代金で完済できない場合は自己資金での補填が必要
完済手続き: 決済日当日に金融機関で残債を一括返済
抵当権抹消登記: 司法書士が手続きを代行し、通常1～2週間で完了

具体的な計算例
売却価格2,800万円、ローン残債2,500万円の場合、

売却代金：2,800万円
ローン残債：2,500万円
仲介手数料等：約100万円
手元に残る金額：約200万円

注意すべきポイント

抵当権抹消には金融機関発行の書類が必要で、準備に時間がかかる場合があります。

契約締結後すぐに金融機関に連絡し、必要書類の準備を依頼しましょう。また、完済時には繰上返済手数料が発生する場合があるため、事前に確認が必要です。

売却代金でローンを完済できない「オーバーローン」の状態では、不足分を自己資金で補うか、任意売却などの特別な手続きが必要になります。

引き渡し準備と最終確認事項

スムーズな引き渡しを実現するため、事前準備と当日の確認事項を整理しておきましょう。

引っ越しと退去準備

引っ越し業者の手配: 引き渡し日の1～2週間前までに完了
不要品の処分: 大型家具や家電の処分は時間がかかるため早めに手配
清掃: 室内外の清掃を行い、できるだけ良い状態で引き渡し

公共料金等の精算手続き

電気・ガス・水道: 使用停止日の連絡と最終検針日の調整
固定資産税・都市計画税: 引き渡し日を基準とした日割り精算
管理費・修繕積立金: マンションの場合、月割りでの精算が必要

引き渡し当日の確認事項チェックリスト

□ 鍵一式の引き渡し（スペアキーも含む）
□ 設備の動作確認（給湯器、インターホン、エアコンなど）
□ 付帯設備表との照合確認
□ 境界標の確認（戸建ての場合）
□ 近隣への挨拶（必要に応じて）

最終確認で見落としがちなポイント

郵便物の転送手続き、インターネット回線の解約、自治会や町内会からの脱退手続きなど、住所変更に伴う各種手続きも忘れずに行いましょう。

引き渡し当日は、買主と一緒に物件の最終確認を行い、問題がないことを双方で確認してから鍵を渡します。この時点で売買契約は完全に履行され、所有権が正式に移転します。

税金と費用の計算・確定申告

家の売却が完了に近づいたら、最後の重要なステップとして税金と費用の正確な計算が待っています。売却にかかった費用を漏れなく把握し、税務上の手続きを適切に行うことで、売却手続きを完全に完了させましょう。

売却にかかる費用の内訳と計算方法

家を売却する際には、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。様々な費用が発生するため、事前に正確な金額を把握しておくことが大切です。

主な売却費用の一覧

仲介手数料：売買価格×3％＋6万円＋消費税（400万円超の場合）
印紙税：売買契約書に貼付する印紙代（売買価格により異なる）
登記費用：抵当権抹消登記や住所変更登記の費用
測量費用：境界確定が必要な場合（戸建て・土地）
ハウスクリーニング費用：引き渡し前の清掃代
引っ越し費用：新居への移転にかかる費用
その他諸費用：公共料金の精算、各種手続き費用など

具体的な計算例（3,000万円で売却した場合）

仲介手数料：3,000万円×3％＋6万円＋消費税＝105.6万円
印紙税：1万円（軽減措置適用時）
抵当権抹消登記：2～3万円
ハウスクリーニング：5～10万円
合計：約115～120万円

売却費用は売買価格の4～6％程度が目安となります。

これらの費用は譲渡所得の計算時に「譲渡費用」として差し引くことができるため、領収書は必ず保管しておきましょう。

譲渡所得税の計算と節税対策

家を売却して利益が出た場合、譲渡所得税の対象となります。

ただし、マイホームの売却には大幅な節税制度が用意されているため、多くの方が税負担を軽減できます。

譲渡所得の計算方法
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

取得費：購入価格、購入時の諸費用、改良費など
譲渡費用：仲介手数料、印紙税、測量費など売却のためにかかった費用

税率と所有期間による違い

短期譲渡所得（所有期間5年以下）：所得税30％＋住民税9％+復興特別所得税0.63%＝39.63％
長期譲渡所得（所有期間5年超）：所得税15％＋住民税5％+復興特別所得税0.315%＝20.315％

3,000万円特別控除の活用
マイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。この特例を利用すれば、多くの方が譲渡所得税を大幅に軽減、または非課税にできます。

適用条件

自分が住んでいた家屋や敷地の売却であること
住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却すること
売却先が配偶者や直系血族でないこと
過去2年間にこの特例を受けていないこと（3年に一度しか売却できない）

計算例（4,000万円で売却、取得費2,000万円、譲渡費用200万円の場合）

譲渡所得：4,000万円－（2,000万円＋200万円）＝1,800万円
3,000万円特別控除適用後：1,800万円－3,000万円＝0円（非課税）

関連記事：不動産売却で税金はいくらかかる？計算方法や節税対策を紹介

確定申告の手続きと必要書類

家を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に、確定申告を行う必要があります。

譲渡損失が出た場合でも、他の所得と損益通算できる特例があるため、申告することをおすすめします。

確定申告に必要な書類

譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
売買契約書のコピー（売却時・購入時の両方）
仲介手数料などの領収書
登記事項証明書
住民票の写し（売却した家の住所地のもの）

3,000万円特別控除を受ける場合の追加書類

住民票の除票（売却した家から転出した記録）
戸籍の附票（住所の変遷を証明）

申告の流れ

必要書類の準備：上記書類を事前に収集・整理
譲渡所得の計算：内訳書に売却価格、取得費、譲渡費用を記入
確定申告書の作成：国税庁のe-Taxまたは手書きで作成
税務署への提出：郵送、持参、またはe-Taxで提出
納税：税額がある場合は期限までに納付

確定申告は複雑な手続きですが、特に高額な売却益が出た場合や複数の特例を併用する場合は、税理士に相談することで適切な節税対策と正確な申告を行うことができます。

以上で、家を売る必要な全ての手続きが完了し、売却プロセスが完全に終了します。

家売却でよくある失敗事例と回避策

家を売る際には、知識不足や準備不足によって大きな損失を被るケースが少なくありません。

ここでは実際によく起こる失敗パターンを知ることで、同じ過ちを避けるための対策を身につけていきましょう。

1社だけの査定で数百万円損した事例

不動産売却で最も多い失敗が、1社だけの査定に頼って売却を進めてしまうケースです。不動産会社によって査定額に大きな差が生まれるのは、それぞれが持つ顧客層や販売戦略、地域での実績が異なるためです。

なぜ査定額に差が生まれるのか

不動産会社は以下の要因で査定額が変わります。

得意エリアの違い：地域密着型は特定エリアの相場に精通している
顧客層の違い：大手は幅広い購入層、中小は特定のニーズに強い
販売戦略の違い：インターネット重視か、地域密着の営業活動か
会社の方針：積極的な高値査定か、確実な成約を重視するか

複数社比較の具体的なメリット

複数社に査定を依頼することで、以下の効果が期待できます。

適正相場の把握：3〜5社の査定額から市場価値の範囲を知る
販売戦略の比較：各社の提案内容を比較検討できる
担当者の質の見極め：対応力や専門知識を比較できる
交渉力の向上：複数の選択肢があることで有利な条件を引き出せる

1社だけの査定では、その会社の都合や能力に左右されてしまい、本来得られるはずの適正価格での売却機会を逃してしまう危険性があります。最低でも3社、できれば5社程度の査定を取ることで、より確実な判断材料を得ることができるでしょう。

囲い込みによる売却機会の損失事例

囲い込みとは、不動産会社が売主から預かった物件情報を他社に紹介せず、自社で買主も見つけることで両手仲介（売主・買主双方から仲介手数料を受け取る）を狙う行為です。これにより売却機会が大幅に制限されてしまいます。

囲い込みの典型的な手口

不動産会社が行う囲い込みには、以下のような手法があります。

物件情報の非公開：レインズ（不動産流通機構）への登録を遅らせる
他社からの問い合わせ拒否：「商談中」「売主都合で案内不可」と虚偽の回答
広告活動の制限：インターネット掲載や広告展開を最小限に抑える
価格設定の操作：意図的に高い価格設定で他社の顧客を遠ざける

囲い込みを見抜く方法

内覧申し込みが極端に少ない：立地や価格が適正なのに反響がない
レインズ登録証明書の提示を渋る：専任媒介契約なのに登録状況を教えない
販売活動報告が曖昧：具体的な広告実績や問い合わせ状況を報告しない
他社経由の内覧を嫌がる：「弊社で直接お客様を見つけます」と他社を排除する

囲い込み被害を防ぐ対策

一般媒介契約の検討：複数社に同時依頼することで囲い込みを物理的に防ぐ
定期的な活動報告の要求：具体的な広告実績と問い合わせ状況の報告を求める
レインズ登録の確認：登録証明書の提示と、実際の掲載状況をチェック
契約期間の短縮：3ヶ月ではなく1〜2ヶ月の短期契約で様子を見る

不要なリフォームで費用倒れになった事例

売却前のリフォームは、適切に行えば売却価格の向上につながりますが、やり方を間違えると費用倒れになってしまいます。

リフォーム費用を売却価格に上乗せできるかどうかの見極めが重要です。

やってはいけないリフォームの特徴

大規模な間取り変更：購入者の好みに合わない可能性が高い
高級設備への交換：中古住宅購入者は費用対効果を重視する傾向
個性的なデザイン：万人受けしないデザインは敬遠される
部分的な設備更新：統一感がなく、かえって古さが目立つ場合がある

効果的なリフォームの判断基準

費用対効果：リフォーム費用の1.2〜1.5倍の価格向上が見込めるか
緊急性：雨漏りや設備故障など、売却に支障をきたす問題があるか
第一印象への影響：内覧時の印象を大きく左右する箇所かどうか
購入者層のニーズ：想定する購入者が重視するポイントかどうか

推奨されるリフォーム内容

クリーニングと修繕：ハウスクリーニング、壁紙の部分張り替え、畳の表替え
水回りの最低限の整備：蛇口やシャワーヘッドの交換、コーキングの打ち直し
照明と電気設備：古い照明器具の交換、コンセントやスイッチの更新
外観の印象改善：玄関ドアの清掃・塗装、庭の手入れ

リフォームを検討する前に、まずは複数の不動産会社に現状での査定を依頼し、リフォーム後の予想価格と比較検討することが大切です。

多くの場合、大規模なリフォームよりも現状のまま価格を下げて売却する方が、結果的に手元に残る金額が多くなることを覚えておきましょう。

まとめ：家売るなら信頼できるパートナー選びが成功の鍵

家の売却を成功させるためには、適切な準備と信頼できる不動産会社・担当者選びが最も重要です。複数社を比較検討し、あなたの状況に最適なパートナーを見つけて、後悔のない売却を実現しましょう。

家売るなら、まず理解しておくべきことは、売却の成否は「どの会社を選ぶか」「どの担当者と組むか」で大きく左右されるということです。1社だけの査定で数百万円の損失を被った事例や、囲い込みによって売却機会を逸した事例が示すように、パートナー選びの失敗は取り返しのつかない結果を招きます。

最低でも3社、可能であれば5社の査定を比較することで、各社の得意エリアや顧客層の違いを把握し、適正な市場価格を見極めることができます。大手不動産会社の広告力と安心感、中小不動産会社の地域密着性と柔軟性、それぞれの特徴を理解した上で、あなたの物件タイプや立地条件に最も適した会社を選択しましょう。

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